Welche Nebenkosten dürfen Vermieter in der Schweiz verrechnen?
Eine Übersicht, was als Nebenkosten zulässig ist, was in den Nettomietzins gehört und worauf Sie im Mietvertrag achten müssen.
Der Grundsatz: nur was vereinbart ist
Nebenkosten muss der Mieter nur bezahlen, wenn sie mit ihm besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Nach der Rechtsprechung müssen die einzelnen Positionen im Mietvertrag klar bezeichnet sein. Alles, was dort nicht steht, ist mit dem Nettomietzins abgegolten. Verrechnet werden dürfen zudem nur die tatsächlichen Kosten, ohne Gewinnzuschlag.
Typische zulässige Nebenkosten
| Bereich | Beispiele |
|---|---|
| Heizung | Heizöl, Gas, Pellets, Fernwärme, Strom der Wärmepumpe, Service und Wartung, Reinigung, Kaminfeger, Feuerungskontrolle, Verbrauchsabrechnung (Art. 5 VMWG) |
| Warmwasser | Energie für die Warmwasseraufbereitung, Entkalkung |
| Wasser und Abwasser | Verbrauch und Grundgebühren |
| Kehricht | Grundgebühr der Gemeinde |
| Hauswartung | Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst |
| Allgemeine Anlagen | Allgemeinstrom, Lift-Service, Waschküche |
| Medien | Kabel-TV- oder Antennengebühren |
| Verwaltung | Verwaltungshonorar für die Abrechnung (Art. 4 Abs. 3 VMWG) |
Was nicht in die Nebenkosten gehört
- Reparaturen und Erneuerung der Heizung und anderer Anlagen (Art. 6 VMWG)
- Verzinsung und Abschreibung der Anlagen (Art. 6 VMWG)
- Kosten des Eigentums: Hypothekarzinsen, Liegenschaftssteuer, in der Regel auch Gebäudeversicherung
- Unterhalt des Gebäudes: Malerarbeiten, Sanierungen, Ersatz von Geräten
- Kosten leerer Wohnungen: Der Heizkostenanteil unvermieteter Räume geht zulasten des Vermieters (Art. 7 VMWG)
So formulieren Sie den Mietvertrag
Zählen Sie die Nebenkosten im Vertrag einzeln auf und legen Sie fest, ob sie mit Akonto und jährlicher Abrechnung oder als Pauschale bezahlt werden. Nennen Sie auch die Abrechnungsperiode. Das Tool erstellt Ihnen dafür eine fertige Nebenkostenklausel unter «Werkzeuge › Vertrag».
Häufige Fragen
Darf ich die Liegenschaftssteuer als Nebenkosten verrechnen?
Nein. Als Nebenkosten gelten nur Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Kosten des Eigentums wie Liegenschaftssteuer oder Hypothekarzinsen sind im Nettomietzins enthalten.
Was ist der Unterschied zwischen Akonto und Pauschale?
Bei Akonto zahlt der Mieter monatlich einen Vorschuss, und einmal pro Jahr wird nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet. Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung; sie muss sich am Durchschnitt der letzten drei Jahre orientieren (Art. 4 Abs. 2 VMWG).
Kann ich neue Nebenkosten während der Mietdauer einführen?
Neue Nebenkosten sind eine einseitige Vertragsänderung. Sie müssen mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden und gelten auf den nächsten Kündigungstermin (Art. 269d OR).
Darf ich ein Verwaltungshonorar verrechnen?
Ja, wenn die Nebenkosten abgerechnet werden. Das Honorar richtet sich nach dem tatsächlichen Aufwand oder nach üblichen Ansätzen (Art. 4 Abs. 3 VMWG).
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.