Quels frais accessoires un bailleur peut-il facturer en Suisse ?
Un aperçu de ce qui est admis comme frais accessoires, de ce qui fait partie du loyer net et des points à respecter dans le bail.
Le principe : seulement ce qui est convenu
Le locataire ne doit payer les frais accessoires que s'ils ont été convenus spécialement (art. 257a al. 2 CO). Selon la jurisprudence, chaque poste doit être clairement désigné dans le bail. Tout ce qui n'y figure pas est couvert par le loyer net. Seuls les frais effectifs peuvent être facturés, sans marge bénéficiaire.
Frais accessoires usuels admis
| Domaine | Exemples |
|---|---|
| Chauffage | Mazout, gaz, pellets, chauffage à distance, électricité de la pompe à chaleur, entretien et service, nettoyage, ramoneur, contrôle de combustion, décompte de consommation (art. 5 OBLF) |
| Eau chaude | Énergie pour la production d'eau chaude, détartrage |
| Eau et eaux usées | Consommation et taxes de base |
| Déchets | Taxe de base communale |
| Conciergerie | Concierge, nettoyage de la cage d'escalier, entretien du jardin, service hivernal |
| Installations communes | Électricité commune, service de l'ascenseur, buanderie |
| Médias | Téléréseau ou antenne collective |
| Gestion | Frais administratifs pour le décompte (art. 4 al. 3 OBLF) |
Ce qui n'est pas un frais accessoire
- Réparations et renouvellement du chauffage et d'autres installations (art. 6 OBLF)
- Intérêts et amortissement des installations (art. 6 OBLF)
- Charges de la propriété : intérêts hypothécaires, impôt foncier, en règle générale aussi l'assurance bâtiment
- Entretien du bâtiment : travaux de peinture, rénovations, remplacement d'appareils
- Frais des logements vides : la part de chauffage des locaux non loués est à la charge du bailleur (art. 7 OBLF)
Rédiger le bail
Énumérez les frais accessoires un par un dans le bail et précisez s'ils sont payés par acomptes avec décompte annuel ou sous forme de forfait. Indiquez aussi la période de décompte. L'outil génère une clause de frais accessoires prête à l'emploi sous « Outils › Bail ».
Questions fréquentes
Puis-je facturer l'impôt foncier comme frais accessoire ?
Non. Seuls les frais liés à l'usage de la chose louée sont des frais accessoires. Les charges de la propriété comme l'impôt foncier ou les intérêts hypothécaires sont comprises dans le loyer net.
Quelle différence entre acomptes et forfait ?
Avec des acomptes, le locataire verse chaque mois une avance et un décompte selon les frais effectifs est établi une fois par an. Avec un forfait, il n'y a pas de décompte ; il doit correspondre à la moyenne des trois dernières années (art. 4 al. 2 OBLF).
Puis-je introduire de nouveaux frais accessoires en cours de bail ?
De nouveaux frais accessoires constituent une modification unilatérale du contrat. Ils doivent être notifiés au moyen de la formule officielle et prennent effet au prochain terme de résiliation (art. 269d CO).
Puis-je facturer des frais de gestion ?
Oui, lorsque les frais accessoires font l'objet d'un décompte. Ils se calculent selon le travail effectif ou selon les tarifs usuels (art. 4 al. 3 OBLF).
Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. En cas de doute, adressez-vous à l'autorité de conciliation de votre canton ou à votre association de propriétaires.