Akontozahlungen richtig festlegen: so berechnen Sie die Höhe
Ein gut gewähltes Akonto erspart Ihnen und Ihren Mietern hohe Nachzahlungen und lange Diskussionen. So leiten Sie den Betrag aus den bisherigen Abrechnungen ab und passen ihn korrekt an.
Was das Gesetz verlangt
Nebenkosten muss der Mieter nur bezahlen, wenn sie im Mietvertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a OR). Wird mit Akonto gearbeitet, zahlt der Mieter monatlich einen Vorschuss, und der Vermieter rechnet mindestens einmal pro Jahr über die tatsächlichen Kosten ab (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Welche Positionen zulässig sind, lesen Sie im Artikel Welche Nebenkosten sind erlaubt?
Eine Vorschrift zur Höhe des Akontos gibt es nicht. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass Akontozahlungen vorläufige Zahlungen sind. Ohne besondere Zusicherung des Vermieters darf der Mieter nicht davon ausgehen, dass sie die Kosten decken, und eine feste Toleranzgrenze für Nachzahlungen gibt es nicht (BGE 132 III 24). Anders als bei der Pauschale, die sich am Durchschnitt von drei Jahren orientieren muss (Art. 4 Abs. 2 VMWG), sind Sie beim Akonto also frei.
Warum die Höhe trotzdem zählt
- Zu tief: Die Nachzahlung ist zwar geschuldet, aber eine Rechnung über mehrere hundert Franken führt oft zu Rückfragen, Ratenwünschen oder verspäteten Zahlungen. Bei einem Auszug kann die Forderung schwer einzutreiben sein. Haben Sie bei der Vermietung gesagt, das Akonto decke die Kosten, kann das zudem als Zusicherung gelten.
- Zu hoch: Der Mieter finanziert Ihnen Geld vor, und die Bruttomiete wirkt bei der Vermietung teurer als nötig. Ein grosses Guthaben müssen Sie nach der Abrechnung zurückzahlen.
- Realistisch: Ziel ist ein kleiner Saldo in die eine oder andere Richtung. Ein leichtes Guthaben wird von Mietern meist besser aufgenommen als eine Nachzahlung.
So berechnen Sie das Akonto
- Anteil der Wohnung ermitteln: Nehmen Sie aus den letzten drei Abrechnungen den Kostenanteil der Wohnung bei voller Belegung, nicht die Akontozahlungen. Wie die Abrechnung aufgebaut ist, erklärt Nebenkostenabrechnung erstellen.
- Mittelwert bilden: Drei Jahre gleichen milde und kalte Winter aus.
- Bekannte Veränderungen einrechnen: neue Energiepreise, höhere Gemeindegebühren, ein neuer Hauswartungsvertrag oder eine ersetzte Heizung.
- Reserve und Rundung: Eine Reserve von einigen Prozent und das Aufrunden auf 5 oder 10 Franken pro Monat verringern das Risiko einer Nachzahlung.
Ein Beispiel für eine 4-Zimmer-Wohnung mit Gasheizung:
| Position | CHF |
|---|---|
| Anteil Wohnung 2023 | 2'640.00 |
| Anteil Wohnung 2024 | 2'880.00 |
| Anteil Wohnung 2025 | 2'760.00 |
| Mittelwert | 2'760.00 |
| Zuschlag 5 % (angekündigter Gaspreisanstieg) | 138.00 |
| Erwartete Jahreskosten | 2'898.00 |
| Pro Monat (÷ 12) | 241.50 |
| Akonto, aufgerundet | 245.00 |
Mit CHF 245.00 pro Monat zahlt der Mieter CHF 2'940.00 im Jahr. Treffen die erwarteten Kosten ein, erhält er ein kleines Guthaben von CHF 42.00.
Ohne Vorjahreszahlen
Bei einer neu gekauften Liegenschaft oder einer erstmaligen Vermietung fehlen oft eigene Abrechnungen. Fragen Sie den Verkäufer oder die bisherige Verwaltung nach den Abrechnungen und Rechnungen der letzten Jahre. Fehlen diese, schätzen Sie die Kosten aus dem Energieverbrauch, den aktuellen Tarifen und den Gebühren der Gemeinde. Bei einer solchen Schätzung ist eine etwas grössere Reserve sinnvoll. Vermeiden Sie im Gespräch mit Interessenten Aussagen wie «damit ist alles gedeckt».
Akonto während der Mietdauer anpassen
Das Akonto ist Teil des Mietvertrags. Für eine Erhöhung gibt es zwei Wege:
- Mit Zustimmung des Mieters: Sie schlagen das neue Akonto zusammen mit der Abrechnung vor, und der Mieter bestätigt es schriftlich, etwa mit einem unterschriebenen Antworttalon.
- Einseitig: Ohne Zustimmung ist die Erhöhung eine Vertragsänderung zulasten des Mieters. Sie muss mit dem amtlichen Formular Ihres Kantons und mit Begründung mitgeteilt werden, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, und gilt erst ab dem nächsten Kündigungstermin (Art. 269d OR). Fehlt das Formular, ist die Erhöhung nichtig. Die Fristen sind dieselben wie bei einer Mietzinserhöhung, siehe Referenzzinssatz und Mietzins.
Eine Senkung des Akontos ist für den Mieter vorteilhaft. Sie können sie ihm schriftlich mitteilen. Begründen Sie eine Erhöhung am besten mit den Zahlen der letzten Abrechnungen, so bleibt sie nachvollziehbar.
Häufige Fragen
Gibt es eine gesetzliche Vorgabe für die Höhe der Akontozahlungen?
Nein. Weder das OR noch die VMWG schreiben eine bestimmte Höhe vor. Das Bundesgericht hat entschieden, dass Akontozahlungen vorläufige Zahlungen sind und der Mieter ohne besondere Zusicherung nicht darauf vertrauen darf, dass sie die Kosten decken (BGE 132 III 24). Eine realistische Höhe ist trotzdem im Interesse beider Seiten.
Darf ich das Akonto einfach per Brief erhöhen?
Nur wenn der Mieter schriftlich zustimmt. Eine einseitige Erhöhung ist eine Vertragsänderung zulasten des Mieters: Sie muss mit dem amtlichen Formular begründet mitgeteilt werden, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, und gilt ab dem nächsten Kündigungstermin (Art. 269d OR).
Was passiert, wenn das Akonto viel zu tief war?
Der Mieter muss die Nachzahlung grundsätzlich trotzdem leisten, auch wenn sie hoch ist. Anders kann es sein, wenn Sie ihm zugesichert haben, dass das Akonto die Kosten deckt. Vermeiden Sie solche Aussagen und setzen Sie das Akonto lieber realistisch an.
Wie runde ich das monatliche Akonto?
Üblich sind runde Beträge, zum Beispiel auf 5 oder 10 Franken aufgerundet. Das erleichtert Daueraufträge und schafft eine kleine Reserve.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.