Wie viel Nebenkosten sind normal in der Schweiz? Richtwerte pro m²
Ob Nebenkosten «normal» sind, fragen sich Mieter bei jeder Abrechnung und Vermieter spätestens beim Festlegen des Akontos. Eine feste Zahl gibt es nicht, aber mit einer einfachen Kennzahl pro Quadratmeter lässt sich die eigene Liegenschaft gut einordnen.
Warum es keinen gesetzlichen Normalwert gibt
Das Mietrecht legt nicht fest, wie hoch Nebenkosten sein dürfen. Es bestimmt nur, was verrechnet werden darf: die tatsächlichen Aufwendungen für die im Mietvertrag besonders vereinbarten Positionen (Art. 257a und 257b OR), ohne Gewinnzuschlag. Kosten des Eigentums und Reparaturen gehören nicht dazu; die Übersicht steht im Artikel Welche Nebenkosten sind erlaubt?
«Normal» ist deshalb keine Rechtsfrage, sondern eine Frage des Vergleichs. Hohe Nebenkosten sind zulässig, wenn sie belegt sind. Für Sie als Vermieter ist ein Vergleich trotzdem nützlich: Er zeigt, ob das Akonto realistisch ist, und er deckt Fehler oder einen auffälligen Verbrauch auf, bevor der Mieter danach fragt.
Was die Höhe bestimmt
- Heizung und Energiepreis: Heizöl, Gas, Fernwärme, Pellets oder Wärmepumpe. Die Heizung ist in den meisten Abrechnungen der grösste Posten.
- Gebäudezustand: Ein unsanierter Bau aus den 1960er-Jahren braucht ein Mehrfaches der Energie eines gut gedämmten Gebäudes.
- Klima und Höhenlage: In Davos wird deutlich mehr geheizt als in Lugano oder Basel.
- Gemeindegebühren: Wasser, Abwasser und Kehricht sind kommunal geregelt und können von Gemeinde zu Gemeinde stark abweichen. Die Tarife stehen im Gebührenreglement Ihrer Gemeinde.
- Ausstattung und Dienstleistungen: Lift, Hauswart, Gartenpflege, Winterdienst oder Kabel-TV kosten nur dort etwas, wo es sie gibt.
- Verhalten der Mieter: Raumtemperatur, Lüften und Warmwasserverbrauch, vor allem ohne verbrauchsabhängige Abrechnung.
Heizkosten pro m²: eine Orientierung
Für die Heizung lässt sich ein Richtwert selbst herleiten: Energieverbrauch pro Quadratmeter mal Energiepreis. Laut heizkostentest.ch braucht ein gut saniertes Mehrfamilienhaus rund 60 kWh pro m² und Jahr, der Schweizer Durchschnitt der Mehrfamilienhäuser liegt über 100 kWh. Die folgende Tabelle rechnet das mit den Durchschnittspreisen des Bundesamts für Statistik vom September 2026 (Heizöl CHF 153.94 pro 100 Liter, Gas 13.98 Rappen und Strom 32.45 Rappen pro kWh):
| Verbrauch pro m² und Jahr | Heizöl | Gas | Wärmepumpe |
|---|---|---|---|
| 60 kWh (gut saniert) | 9.24 | 8.39 | 6.49 |
| 100 kWh (durchschnittlich) | 15.39 | 13.98 | 10.82 |
| 150 kWh (unsaniert) | 23.09 | 20.97 | 16.23 |
Energiekosten in CHF pro m² Wohnfläche und Jahr, eigene Berechnung. Annahmen: 1 Liter Heizöl ≈ 10 kWh; Wärmepumpe mit Jahresarbeitszahl 3, also ein Drittel der Wärme als Strom. Ohne Service, Kaminfeger, Ablesung und Verwaltung. Gas- und Stromtarife sind lokal sehr verschieden, Heizölpreise schwanken stark.
Zum Energiepreis kommen Service, Kaminfeger, Feuerungskontrolle und allenfalls die Ablesefirma (Art. 5 VMWG). Bei kleinen Liegenschaften fallen diese Fixkosten pro Quadratmeter stärker ins Gewicht.
Eine Faustregel für das Akonto
Für die übrigen Nebenkosten wie Wasser, Abwasser, Kehricht, Allgemeinstrom und Hauswartung gibt es wegen der kommunalen Gebühren keine verlässlichen landesweiten Richtwerte. Eine grobe Untergrenze für das gesamte Akonto nennt der Mieterinnen- und Mieterverband in seinem Merkblatt zur Nebenkostenabrechnung: Für Heizung und übliche Nebenkosten sollte es CHF 70 plus CHF 20 pro Zimmer und Monat nicht unterschreiten.
| Wohnung | Untergrenze pro Monat CHF | pro Jahr CHF |
|---|---|---|
| 2½ Zimmer | 120.00 | 1'440.00 |
| 3½ Zimmer | 140.00 | 1'680.00 |
| 4½ Zimmer | 160.00 | 1'920.00 |
| 5½ Zimmer | 180.00 | 2'160.00 |
Liegt Ihr Akonto darunter, ist eine Nachzahlung wahrscheinlich. Ein Ersatz für die eigenen Zahlen ist die Faustregel nicht: Wie Sie das Akonto aus drei Vorjahren berechnen, zeigt Akonto richtig festlegen.
Die eigene Liegenschaft einordnen
Am aussagekräftigsten ist eine Kennzahl aus Ihrer eigenen Abrechnung: Kosten geteilt durch die vermietete Fläche. Ein Beispiel für ein Haus mit vier Wohnungen und 320 m² Wohnfläche:
| Position | Kosten CHF | pro m² und Jahr CHF |
|---|---|---|
| Heizung und Warmwasser (Gas) | 4'480.00 | 14.00 |
| Wasser, Abwasser, Kehricht | 1'600.00 | 5.00 |
| Allgemeinstrom, Hauswartung, Verwaltung | 1'600.00 | 5.00 |
| Total | 7'680.00 | 24.00 |
Eine 80-m²-Wohnung trägt damit bei Verteilung nach Fläche CHF 1'920.00 pro Jahr oder CHF 160.00 pro Monat. Die Heizkosten von CHF 14.00 pro m² passen zu einem durchschnittlichen Gebäude mit Gasheizung.
Ihre eigene Kennzahl berechnen Sie gratis mit dem Rechner Nebenkosten pro m². Er vergleicht die Heizkosten mit den Richtwerten oben und prüft das Akonto einer Wohnung.
Vergleichen Sie die Kennzahl vor allem mit Ihren Vorjahren. Damit Sie Preis und Verbrauch auseinanderhalten, notieren Sie bei der Heizung zusätzlich die Liter, kWh oder Kilogramm pro m². Steigt der Verbrauch ohne kälteren Winter, lohnt sich ein Blick auf Heizung und Einstellungen. Zieht ein Mieter während des Jahres aus, verteilen Sie die Heizkosten nach Heizgradtagen, gratis mit dem Heizkostenrechner.
Häufige Fragen
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für Nebenkosten?
Nein. Verrechnet werden dürfen die tatsächlichen Kosten der im Mietvertrag vereinbarten Positionen, ohne Gewinnzuschlag (Art. 257a und 257b OR). Eine Obergrenze in Franken oder Prozent der Miete gibt es nicht. Hohe Kosten müssen aber belegt sein, und der Mieter darf die Belege einsehen.
Wie viel Akonto ist für eine 3½-Zimmer-Wohnung üblich?
Das hängt von Heizung, Gebäude und Gemeindegebühren ab. Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt als Untergrenze für Heizung und übliche Nebenkosten CHF 70 plus CHF 20 pro Zimmer und Monat, für 3½ Zimmer also CHF 140. Die richtige Höhe leiten Sie am besten aus den eigenen Abrechnungen der letzten drei Jahre ab.
Warum sind meine Heizkosten pro m² höher als bei anderen?
Häufige Gründe sind ein schlecht gedämmtes Gebäude, eine Lage in einer kälteren Region, eine alte oder schlecht eingestellte Heizung und hohe Energiepreise. Vergleichen Sie zuerst den Verbrauch in Litern oder kWh mit den Vorjahren. So sehen Sie, ob der Verbrauch oder der Preis gestiegen ist.
Sind Nebenkosten von 20 Prozent der Nettomiete normal?
Ein Prozentsatz der Miete ist kein guter Massstab. Die Nettomiete hängt stark von Lage und Standard ab, die Nebenkosten vor allem von Energieverbrauch, Energiepreisen und Gebühren. Aussagekräftiger ist ein Vergleich in Franken pro Quadratmeter und Jahr, über mehrere Jahre.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.