Pauschale oder Akonto? Vor- und Nachteile für Vermieter
Nebenkosten lassen sich auf zwei Arten verrechnen: als feste Pauschale ohne Abrechnung oder als Akonto mit jährlicher Abrechnung. Beide Systeme sind zulässig, aber sie verteilen Aufwand und Risiko ganz unterschiedlich.
Was das Gesetz vorsieht
Nebenkosten schuldet der Mieter nur, wenn sie im Mietvertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a OR). Im Vertrag muss deshalb nicht nur stehen, welche Positionen verrechnet werden, sondern auch, auf welche Weise. Welche Kosten überhaupt als Nebenkosten gelten, erklärt der Artikel Welche Nebenkosten sind erlaubt?
- Akonto: Der Mieter zahlt monatlich einen Vorschuss. Mindestens einmal pro Jahr rechnen Sie über die tatsächlichen Kosten ab (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Je nach Saldo zahlt der Mieter nach oder erhält ein Guthaben zurück.
- Pauschale: Der Mieter zahlt einen festen Betrag, und es gibt keine Abrechnung. Die Pauschale muss sich auf die Durchschnittswerte von drei Jahren stützen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Ob die Kosten später höher oder tiefer ausfallen, spielt für den einzelnen Mieter keine Rolle: Weder Sie noch er können die Differenz nachfordern.
Beide Systeme lassen sich auch kombinieren, etwa Heizung und Warmwasser mit Akonto, Kabel-TV als Pauschale. Wichtig ist, dass der Vertrag jede Position eindeutig einem System zuordnet.
Die Unterschiede im Überblick
| Punkt | Akonto | Pauschale |
|---|---|---|
| Jährliche Abrechnung | ja, Pflicht | nein |
| Risiko steigender Kosten | trägt der Mieter | trägt der Vermieter bis zur nächsten Anpassung |
| Vorteil bei sinkenden Kosten | geht an den Mieter | bleibt beim Vermieter |
| Aufwand pro Jahr | Abrechnung, Versand, Rückfragen | gering |
| Höhe festlegen | frei, sollte realistisch sein | Durchschnitt von drei Jahren |
| Bei Mieterwechsel | Aufteilung nach Tagen oder Ablesung | keine Aufteilung nötig |
Ein Rechenbeispiel
Eine 3½-Zimmer-Wohnung mit Gasheizung hatte in den letzten drei Jahren folgende Nebenkosten bei voller Belegung:
| Position | CHF |
|---|---|
| Kosten 2023 | 1'860.00 |
| Kosten 2024 | 2'040.00 |
| Kosten 2025 | 1'950.00 |
| Durchschnitt (Pauschale pro Jahr) | 1'950.00 |
| Pauschale pro Monat (÷ 12) | 162.50 |
Steigen die Kosten 2026 wegen eines kalten Winters und höherer Gaspreise auf CHF 2'250.00, erhalten Sie mit der Pauschale trotzdem nur CHF 1'950.00. Die Differenz von CHF 300.00 tragen Sie selbst. Mit einem Akonto von CHF 165.00 pro Monat hätten Sie CHF 1'980.00 eingenommen und dem Mieter eine Nachzahlung von CHF 270.00 in Rechnung gestellt. Fällt der Winter mild aus und kostet nur CHF 1'800.00, ist es umgekehrt: Mit der Pauschale behalten Sie CHF 150.00, mit dem Akonto erhält der Mieter ein Guthaben.
Wie Sie die Höhe des Akontos sinnvoll wählen, zeigt der Artikel Akonto richtig festlegen.
Welches System passt?
Eine Pauschale eignet sich für kleine, gut vorhersehbare Positionen und für Liegenschaften mit wenigen Einheiten, bei denen sich eine Abrechnung kaum lohnt. Beispiele sind Kabel-TV, Allgemeinstrom oder Hauswartung zu festen Preisen, auch ein einzelnes vermietetes Studio im eigenen Haus.
Ein Akonto ist meist die bessere Wahl für Heizung und Warmwasser. Diese Kosten schwanken mit Wetter und Energiepreisen stark, und mit einer Pauschale tragen Sie dieses Risiko allein. Sind in der Liegenschaft Wärmezähler für eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung eingebaut, passt eine Pauschale ohnehin nicht, weil der gemessene Verbrauch nicht abgerechnet würde. Einzelne Kantone schreiben die verbrauchsabhängige Abrechnung in ihrem Energiegesetz für bestimmte Gebäude vor; erkundigen Sie sich bei Bedarf bei der kantonalen Energiefachstelle.
Auch bei einer Pauschale sollten Sie die Rechnungen aufbewahren. Der Mieter kann wissen wollen, wie die Pauschale berechnet wurde, und Mieterverbände gehen davon aus, dass er auch dann Einsicht in die Belege nehmen darf. Liegt die Pauschale klar über dem Durchschnitt der Kosten, kann er eine Anpassung verlangen.
Wechseln oder anpassen
Ändern Sie die Höhe einer Pauschale oder wechseln Sie von der Pauschale zum Akonto, ist das eine Vertragsänderung. Stimmt der Mieter schriftlich zu, genügt eine Vereinbarung. Andernfalls gilt das Verfahren für einseitige Vertragsänderungen (Art. 269d OR, Art. 19 VMWG):
- Amtliches Formular Ihres Kantons verwenden und die Änderung klar begründen: welche Positionen, welches System, welche durchschnittlichen Jahreskosten.
- Das Formular muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen, am besten per Einschreiben.
- Die Änderung gilt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin.
Ein reiner Wechsel der Abrechnungsart verändert den Nettomietzins nicht. Anders, wenn Sie Kosten, die bisher im Nettomietzins enthalten waren, neu als Nebenkosten verrechnen: Dann müssen Sie den Nettomietzins entsprechend senken, sonst liegt eine verdeckte Mietzinserhöhung vor. Ab dem Wechsel zum Akonto erstellen Sie jährlich eine Abrechnung, wie in Nebenkostenabrechnung erstellen beschrieben.
Häufige Fragen
Muss ich bei einer Pauschale eine Nebenkostenabrechnung erstellen?
Nein. Bei einer Pauschale gibt es keine jährliche Abrechnung, keine Nachzahlung und kein Guthaben. Sie müssen aber erklären können, wie Sie die Pauschale aus den Durchschnittskosten von drei Jahren berechnet haben (Art. 4 Abs. 2 VMWG).
Darf ich die Pauschale erhöhen, wenn die Kosten steigen?
Ja, aber nur einseitig mit dem amtlichen Formular, begründet und auf den nächsten Kündigungstermin (Art. 269d OR). Die neue Pauschale muss wieder auf den Durchschnittskosten von drei Jahren beruhen. Eine Nachforderung für vergangene Jahre ist nicht möglich.
Kann ich von der Pauschale zum Akonto wechseln?
Ja. Ohne schriftliches Einverständnis des Mieters gilt der Wechsel als einseitige Vertragsänderung: amtliches Formular, Begründung, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt, wirksam auf den nächsten Kündigungstermin. Der Nettomietzins bleibt dabei gleich.
Darf der Mieter bei einer Pauschale die Belege sehen?
Rechnen Sie damit. Der Mieter kann Auskunft darüber verlangen, wie die Pauschale berechnet wurde, und Mieterverbände sowie Fachmedien gehen davon aus, dass er auch bei einer Pauschale Einsicht in die Belege nehmen darf. Bewahren Sie die Rechnungen deshalb auch bei einer Pauschale auf.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.