Forfait ou acomptes ? Avantages et inconvénients pour le bailleur
Les frais accessoires peuvent être facturés de deux manières : par un forfait fixe, sans décompte, ou par des acomptes suivis d'un décompte annuel. Les deux systèmes sont admis, mais ils ne répartissent pas du tout de la même façon le travail et le risque.
Ce que prévoit la loi
Le locataire ne doit les frais accessoires que s'ils ont été convenus spécialement dans le bail (art. 257a CO). Le contrat doit donc préciser non seulement quels postes sont facturés, mais aussi selon quel mode. Pour savoir quels frais peuvent être mis à la charge du locataire, consultez Quels frais accessoires sont autorisés ?
- Acomptes : le locataire verse chaque mois une avance. Le bailleur établit au moins une fois par an un décompte des frais effectifs (art. 4 al. 1 OBLF). Selon le solde, le locataire paie un supplément ou reçoit un avoir.
- Forfait : le locataire paie un montant fixe, sans décompte. Le forfait doit se fonder sur la moyenne de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF). Que les frais réels soient ensuite plus élevés ou plus bas ne change rien pour le locataire : ni lui ni vous ne pouvez réclamer la différence.
Les deux modes peuvent coexister, par exemple chauffage et eau chaude par acomptes, téléréseau au forfait. L'essentiel est que le bail rattache clairement chaque poste à l'un des deux systèmes.
Les différences en un coup d'œil
| Critère | Acomptes | Forfait |
|---|---|---|
| Décompte annuel | oui, obligatoire | non |
| Risque de hausse des coûts | supporté par le locataire | supporté par le bailleur jusqu'à la prochaine adaptation |
| Baisse des coûts | profite au locataire | profite au bailleur |
| Travail chaque année | décompte, envoi, questions | faible |
| Fixation du montant | libre, mais réaliste | moyenne de trois ans |
| Changement de locataire | répartition au prorata ou relevé | aucune répartition |
Un exemple chiffré
Un appartement de 3,5 pièces chauffé au gaz a généré les frais accessoires suivants (occupation complète) :
| Poste | CHF |
|---|---|
| Frais 2023 | 1'860.00 |
| Frais 2024 | 2'040.00 |
| Frais 2025 | 1'950.00 |
| Moyenne (forfait annuel) | 1'950.00 |
| Forfait mensuel (÷ 12) | 162.50 |
Si les frais 2026 grimpent à CHF 2'250.00 à cause d'un hiver froid et d'un gaz plus cher, le forfait ne vous rapporte que CHF 1'950.00 : vous assumez seul les CHF 300.00 manquants. Avec un acompte de CHF 165.00 par mois, vous auriez encaissé CHF 1'980.00 et facturé un supplément de CHF 270.00. Si l'hiver est doux et que les frais ne s'élèvent qu'à CHF 1'800.00, c'est l'inverse : avec le forfait, vous gardez CHF 150.00 ; avec les acomptes, le locataire reçoit un avoir.
Pour fixer un montant d'acompte réaliste, lisez Fixer correctement les acomptes.
Quel système choisir ?
Le forfait convient aux postes modestes et prévisibles, ainsi qu'aux petits immeubles où un décompte ne vaut guère la peine : téléréseau, électricité des parties communes ou conciergerie à prix fixe, ou encore un studio loué dans sa propre maison.
Les acomptes sont en général préférables pour le chauffage et l'eau chaude. Ces frais varient fortement selon la météo et le prix de l'énergie, et avec un forfait, vous portez seul ce risque. Si l'immeuble est équipé de compteurs pour un décompte individuel des frais de chauffage (DIFC), un forfait n'a guère de sens, puisque la consommation mesurée ne serait pas facturée. Certains cantons imposent d'ailleurs le décompte individuel pour certains bâtiments dans leur loi sur l'énergie ; renseignez-vous au besoin auprès du service cantonal de l'énergie.
Même avec un forfait, conservez les factures. Le locataire peut vouloir savoir comment le montant a été calculé, et les associations de locataires admettent qu'il peut aussi consulter les justificatifs. Si le forfait dépasse nettement la moyenne des frais, il peut en demander l'adaptation.
Changer de système ou adapter le montant
Modifier le forfait ou passer du forfait aux acomptes est une modification du bail. Si le locataire donne son accord écrit, une convention suffit. À défaut, la procédure des modifications unilatérales s'applique (art. 269d CO, art. 19 OBLF) :
- Utiliser la formule officielle de votre canton et motiver clairement la modification : postes concernés, mode de facturation, frais annuels moyens.
- La formule doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, idéalement par courrier recommandé.
- La modification prend effet au plus tôt pour le prochain terme de résiliation.
Un simple changement de mode de facturation ne modifie pas le loyer net. Il en va autrement si vous sortez du loyer net des frais qui y étaient jusqu'ici compris pour les facturer comme frais accessoires : le loyer net doit alors baisser d'autant, faute de quoi il s'agit d'une hausse de loyer déguisée. Dès le passage aux acomptes, vous établissez un décompte chaque année, comme expliqué dans Établir le décompte de frais accessoires.
Questions fréquentes
Faut-il établir un décompte lorsque les frais sont forfaitaires ?
Non. Avec un forfait, il n'y a ni décompte annuel, ni supplément, ni avoir. Vous devez toutefois pouvoir expliquer comment le forfait a été calculé sur la moyenne de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF).
Puis-je augmenter le forfait si les coûts augmentent ?
Oui, mais unilatéralement uniquement au moyen de la formule officielle, avec motivation et pour le prochain terme de résiliation (art. 269d CO). Le nouveau forfait doit à nouveau reposer sur la moyenne de trois ans. Il n'est pas possible de réclamer une différence pour les années passées.
Puis-je passer du forfait aux acomptes ?
Oui. Sans accord écrit du locataire, il s'agit d'une modification unilatérale du bail : formule officielle, motivation, notification au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, effet au prochain terme. Le loyer net reste inchangé.
Le locataire peut-il consulter les justificatifs en cas de forfait ?
Il faut s'y attendre. Le locataire peut demander comment le forfait a été calculé, et les associations de locataires comme la presse spécialisée admettent qu'il peut aussi consulter les justificatifs en cas de forfait. Conservez donc les factures, même sans décompte.
Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. En cas de doute, adressez-vous à l'autorité de conciliation de votre canton ou à votre association de propriétaires.