Heizöl und Pellets: Lagerbestand und Verbrauch richtig abrechnen
Bei Gas oder Fernwärme kommt die Rechnung zum Verbrauch. Bei Heizöl und Pellets kaufen Sie auf Vorrat, oft Jahre im Voraus. In die Nebenkostenabrechnung gehört aber nur, was in der Periode tatsächlich verbrannt wurde. Dafür brauchen Sie den Lagerbestand am Anfang und am Ende.
Verbrauch statt Einkauf
Anrechenbar sind die Kosten für Brennstoffe und Energie, die verbraucht wurden (Art. 5 VMWG). Eine Öllieferung im Herbst ist also nicht einfach Heizkosten dieses Jahres. Der Verbrauch ergibt sich aus einer einfachen Bestandsrechnung:
Anfangsbestand + Lieferungen in der Periode − Endbestand = Verbrauch
Das gilt in Litern und in Franken. Der Mieter kann ausdrücklich Auskunft über Anfangs- und Endbestand der Heizmaterialien verlangen (Art. 8 Abs. 2 VMWG). Zeigen Sie die Rechnung deshalb offen in der Abrechnung und halten Sie Lieferscheine und Rechnungen bereit; was Mieter einsehen dürfen, steht im Artikel Belegeinsicht.
Zum Brennstoff gehören auch die übrigen Heizkosten nach Art. 5 VMWG, etwa Brennerservice, Kaminfeger und die periodische Revision der Anlage einschliesslich des Öltanks. Fällt eine Tankrevision nur alle paar Jahre an, ist es fair, sie über diese Jahre zu verteilen. Reparaturen oder der Ersatz des Tanks sind keine Nebenkosten (Art. 6 VMWG).
Den Bestand am Stichtag messen
Die ganze Rechnung steht und fällt mit zwei Messungen: am ersten und am letzten Tag der Periode.
- Füllstandsanzeige oder Peilstab: Lesen Sie die Höhe ab und rechnen Sie sie mit der Tanktabelle des Herstellers oder der Tankfirma in Liter um. Ein Zentimeter entspricht je nach Tank vielen Litern.
- Foto mit Datum: Halten Sie Anzeige oder Peilstab fest. Der Endbestand ist zugleich der Anfangsbestand der nächsten Abrechnung.
- Lieferung am Stichtag: Messen Sie vor der Lieferung oder notieren Sie klar, ob die Lieferung zur alten oder neuen Periode zählt.
- Periodenende im Sommer: Viele Vermieter rechnen per 30. Juni ab. Dann läuft die Heizung kaum, und kleine Messfehler fallen weniger ins Gewicht.
Welcher Preis gilt? FIFO oder Durchschnitt
Heizölpreise schwanken stark. Deshalb ist nicht nur die Menge wichtig, sondern auch, zu welchem Preis das verbrauchte Öl gekauft wurde. Verbreitet ist das FIFO-Prinzip (first in, first out): Das zuerst gekaufte Öl gilt als zuerst verbraucht. Der Endbestand wird somit zum Preis der letzten Lieferungen bewertet. So empfiehlt es auch der Mieterverband.
Daneben wird teils der gewichtete Durchschnittspreis aller verfügbaren Mengen verwendet. Wichtig ist vor allem, dass Sie eine Methode nachvollziehbar anwenden und beibehalten. Nicht zulässig ist es, den ganzen Verbrauch zum aktuellen Tagespreis abzurechnen, wenn das Öl früher billiger gekauft wurde. Rabatte und Skonti geben Sie an die Mieter weiter.
Ein Rechenbeispiel
Mehrfamilienhaus mit Ölheizung, Abrechnungsperiode 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2026. Die Preise sind Annahmen, Ihre Werte stehen auf den Rechnungen.
| Position | Liter | CHF / Liter | CHF |
|---|---|---|---|
| Anfangsbestand 1.7.2025 (Wert gemäss Vorjahresabrechnung) | 4'200 | 1.08 | 4'536.00 |
| Lieferung 15.10.2025 | 6'000 | 1.12 | 6'720.00 |
| Lieferung 20.2.2026 | 4'000 | 1.05 | 4'200.00 |
| Verfügbar | 14'200 | 15'456.00 | |
| − Endbestand 30.6.2026, bewertet nach FIFO | 3'500 | 1.05 | 3'675.00 |
| Verbrauch der Periode | 10'700 | 11'781.00 |
Mit dem Durchschnittspreis (CHF 15'456.00 ÷ 14'200 Liter = CHF 1.0885) wäre der Endbestand CHF 3'809.58 wert, und der Verbrauch käme auf CHF 11'646.42. Der Unterschied gleicht sich in der Folgeperiode aus, weil der Endbestand dort als Anfangsbestand wieder auftaucht. Darum muss der Wert des Endbestands von Jahr zu Jahr genau übernommen werden.
Wer nur die beiden Lieferungen von CHF 10'920.00 abrechnet, liegt in diesem Beispiel um CHF 861.00 zu tief. In einem Jahr ohne Lieferung wären es null Franken Heizöl, obwohl geheizt wurde. Die verbrauchten CHF 11'781.00 verteilen Sie dann wie die übrigen Heizkosten nach dem Schlüssel im Mietvertrag. Zieht ein Mieter während der Periode aus, hilft der Artikel Heizkosten bei Mieterwechsel.
Pellets und Holz
Für Pellets gilt dieselbe Bestandsrechnung, nur in Kilogramm oder Tonnen. Schwieriger ist die Messung, weil ein Lagerraum oder Gewebesilo keine Literanzeige hat. Bewährt haben sich:
- Füllhöhe und Volumen: Füllhöhe messen, Volumen des gefüllten Teils berechnen und mit der Schüttdichte umrechnen. Pellets nach ENplus haben eine Schüttdichte von 600 bis 750 kg pro m³; die Angabe des Lieferanten ist genauer.
- Lieferung kurz nach dem Stichtag: Ist das Lager beim Füllen fast leer, wird der Bestand klein und der Messfehler ebenfalls.
- Silo mit Wägezellen oder Füllstandssensor: Wo vorhanden, ist das der genaueste Weg.
Für die Bewertung gilt das Gleiche wie beim Heizöl. Bei Stückholz, das Mieter in ihrer Wohnung selbst verfeuern, gibt es in der Regel keine Nebenkostenabrechnung, sondern eine eigene Regelung im Mietvertrag.
Häufige Fragen
Darf ich das Heizöl zum Preis der letzten Lieferung abrechnen?
Nicht für den ganzen Verbrauch. Verrechnet wird das tatsächlich verbrauchte Öl zu seinem Einstandspreis. Nach dem FIFO-Prinzip gilt das zuerst gekaufte Öl als zuerst verbraucht; der Preis der letzten Lieferung bestimmt vor allem den Wert des Endbestands.
Was muss ich dem Mieter zum Tankinhalt mitteilen?
Der Mieter kann Auskunft über den Anfangs- und Endbestand der Heizmaterialien verlangen (Art. 8 Abs. 2 VMWG). Am einfachsten zeigen Sie Bestände, Lieferungen und Bewertung direkt in der Abrechnung.
Gehört die Tankrevision in die Nebenkosten?
Ja. Die periodische Revision der Heizungsanlage einschliesslich des Öltanks ist anrechenbar (Art. 5 VMWG). Reparaturen und der Ersatz des Tanks bleiben beim Vermieter (Art. 6 VMWG).
Ich habe den Endbestand nicht gemessen. Was nun?
Rekonstruieren Sie ihn so gut wie möglich, etwa aus einer Messung kurz danach und dem Verbrauch der Zwischenzeit, und legen Sie offen, wie Sie gerechnet haben. Ab der nächsten Periode messen und fotografieren Sie am Stichtag.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.