Mieter zahlt die Nachzahlung nicht: so gehen Sie vor
Die Abrechnung ist verschickt, die Zahlungsfrist abgelaufen, und auf dem Konto ist nichts eingegangen. Bevor Sie mahnen oder betreiben, lohnt sich ein kurzer Check, ob die Nachzahlung überhaupt fällig ist. Danach führt ein klarer Ablauf in Stufen meist schneller zum Geld als ein harter Brief.
Zuerst prüfen: Ist die Nachzahlung fällig?
Eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ist eine Forderung wie ein ausstehender Mietzins. Sie setzt aber voraus, dass die Abrechnung korrekt ist und beim Mieter angekommen ist. Gehen Sie diese Punkte durch, bevor Sie Druck machen:
- Vereinbart: Jede verrechnete Position steht im Mietvertrag (Art. 257a Abs. 2 OR).
- Zugestellt: Sie können belegen, dass die Abrechnung beim Mieter ist, und sie nennt Betrag und Zahlungsfrist.
- Prüfbar: Der Mieter konnte die Belege einsehen, wenn er das verlangt hat (Art. 257b Abs. 2 OR, Art. 8 VMWG).
Der dritte Punkt wird oft unterschätzt. Das Kantonsgericht Waadt hat 2005 entschieden, dass eine Nachzahlung erst fällig wird, wenn der Vermieter abgerechnet, die Belege zur Einsicht bereitgehalten und dem Mieter eine angemessene Zeit zur Prüfung gelassen hat. Eine Mahnung und eine Kündigung wegen Zahlungsverzug waren deshalb unwirksam. Wie Sie ein Einsichtsbegehren sauber erledigen, steht unter Belegeinsicht: Rechte des Mieters.
Der Ablauf in Stufen
| Stufe | Wann | Inhalt |
|---|---|---|
| 1. Nachfragen | kurz nach Ablauf der Zahlungsfrist | Anruf oder E-Mail: Ist die Abrechnung angekommen, gibt es Fragen zu einer Position? |
| 2. Zahlungserinnerung | etwa 10 Tage später | freundlicher Brief mit Betrag, neuer Frist und QR-Einzahlungsschein |
| 3. Mahnung | nach Ablauf der neuen Frist | klare Frist, Hinweis auf Verzugszins und weitere Schritte |
| 4. Betreibung oder Schlichtung | wenn die Mahnung nichts bewirkt | Betreibungsbegehren beim Betreibungsamt am Wohnort des Mieters oder Gesuch an die Schlichtungsbehörde |
Die Abstände sind nicht vorgeschrieben, sondern üblich. Wichtig ist, dass jeder Schritt schriftlich festgehalten wird und der Betrag in jedem Schreiben genau gleich lautet. Bietet der Mieter eine Ratenzahlung an, halten Sie Beträge und Termine schriftlich fest; das ist oft günstiger als jedes Verfahren.
Mahnung, Verzugszins und Mahngebühren
Mit der Mahnung gerät der Mieter in Verzug (Art. 102 Abs. 1 OR). Steht auf der Abrechnung ein festes Zahlungsdatum, tritt der Verzug nach verbreiteter Auffassung schon mit diesem Datum ein (Art. 102 Abs. 2 OR). Ab Verzug schuldet der Mieter einen Verzugszins von 5 Prozent pro Jahr (Art. 104 Abs. 1 OR). Mahngebühren dürfen Sie nur verlangen, wenn der Mietvertrag sie vorsieht.
Ein Rechenbeispiel zeigt, dass der Zins selten der Grund für einen weiteren Schritt ist:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nachzahlung gemäss Abrechnung | CHF 480.00 |
| Verzugszins 5 % für 90 Tage (480.00 × 5 % × 90 / 365) | CHF 5.90 |
| Mahngebühr, nur wenn im Vertrag vereinbart, z. B. | CHF 20.00 |
| Total | CHF 505.90 |
Betreibung oder Schlichtungsbehörde
Zahlt der Mieter auch nach der Mahnung nicht, haben Sie zwei Wege. Mit einem Betreibungsbegehren stellt das Betreibungsamt dem Mieter einen Zahlungsbefehl zu. Die Gebühr richtet sich nach der Höhe der Forderung, Sie schiessen sie vor und können sie dem Mieter belasten. Die Betreibung unterbricht zudem die Verjährung (Art. 135 Ziff. 2 OR).
Erhebt der Mieter Rechtsvorschlag, brauchen Sie die Rechtsöffnung. Ob der Mietvertrag zusammen mit einer nicht beanstandeten Abrechnung dafür genügt, entscheiden die Gerichte im Einzelfall. Bestreitet der Mieter die Abrechnung inhaltlich, führt der Weg meist über die Schlichtungsbehörde für Mietsachen (Art. 197 ZPO). Das Schlichtungsverfahren ist bei Wohn- und Geschäftsräumen kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO) und endet oft mit einem Vergleich.
Kündigung wegen Zahlungsverzug
Art. 257d OR gilt ausdrücklich auch für fällige Nebenkosten. Der Ablauf ist streng: Sie setzen dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen und drohen an, dass Sie bei Nichtzahlung kündigen. Bei einer Familienwohnung geht dieses Schreiben separat an beide Ehegatten oder eingetragenen Partner (Art. 266n OR). Erst nach unbenütztem Ablauf der Frist dürfen Sie mit dem amtlichen Formular (Art. 266l Abs. 2 OR) und mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Für eine bestrittene Nachzahlung ist dieser Weg riskant: Erweist sich die Forderung als nicht fällig, ist die Kündigung unwirksam. Lassen Sie sich vorher beraten, etwa beim Hauseigentümerverband Ihres Kantons.
Wenn der Mieter ausgezogen ist
Bei ausgezogenen Mietern liegt der Gedanke ans Mietzinsdepot nahe. Die Bank zahlt es aber nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil aus (Art. 257e Abs. 3 OR). Machen Sie innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend, kann der Mieter das Depot zurückverlangen. Die Fristen dazu finden Sie unter Fristen bei der Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fragen
Darf ich die Nachzahlung einfach vom Mietzinsdepot abziehen?
Nicht einseitig. Die Bank gibt das Depot nur mit Zustimmung beider Parteien, gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Urteil heraus (Art. 257e Abs. 3 OR). Fragen Sie den Mieter zuerst, ob er einer Auszahlung des offenen Betrags zustimmt.
Darf ich eine Mahngebühr verlangen?
Nur wenn der Mietvertrag eine Mahngebühr vorsieht. Ohne Vereinbarung bleibt Ihnen der gesetzliche Verzugszins von 5 Prozent pro Jahr (Art. 104 Abs. 1 OR) ab Eintritt des Verzugs.
Der Mieter zahlt nur einen Teil. Was nun?
Nehmen Sie die Teilzahlung an und mahnen Sie den Rest mit genauem Betrag. Fragen Sie nach, ob der Mieter eine bestimmte Position bestreitet; oft lässt sich diese mit einem Beleg rasch klären.
Kann ich die Nachzahlung auf die monatlichen Akontozahlungen verteilen?
Eine Ratenzahlung können Sie mit dem Mieter vereinbaren. Höhere Akontozahlungen für die Zukunft brauchen dagegen eine Vertragsänderung oder das amtliche Formular; wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Artikel Akonto richtig festlegen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.