Warmwasser: den Anteil an den Heizkosten schätzen oder messen

In vielen Mehrfamilienhäusern erzeugt dieselbe Anlage Heizwärme und Warmwasser. Auf der Rechnung des Lieferanten steht aber nur ein Betrag. Wie viel davon auf das Warmwasser entfällt, müssen Sie selbst bestimmen: mit einem Zähler, mit einer Berechnung oder mit einer begründeten Schätzung.

Aktualisiert am 03.11.2026 · Lesezeit 5 Minuten

Warum der Anteil eine Rolle spielt

Heizungs- und Warmwasserkosten sind die tatsächlichen Aufwendungen für den Betrieb der Heizung oder der zentralen Warmwasseranlage (Art. 5 VMWG), zum Beispiel Brennstoff, Strom für Brenner und Pumpen, Service und das Entkalken von Warmwasseranlage und Boiler. Verrechnen dürfen Sie sie nur, wenn der Mietvertrag sie als Nebenkosten nennt (Art. 257a OR).

Die Aufteilung zwischen Heizung und Warmwasser ist nötig, sobald die beiden Teile nach verschiedenen Schlüsseln verteilt werden: die Heizung etwa nach Fläche oder Heizkostenverteilern, das Warmwasser nach Warmwasserzählern in den Wohnungen. Ein kleiner Haushalt in einer grossen Wohnung braucht wenig Warmwasser, eine Familie in einer kleineren Wohnung viel. Wird alles nach Fläche verteilt, zahlt die Familie zu wenig.

Hat das Haus eine separate Warmwasseranlage, etwa einen Elektroboiler mit eigenem Zähler, entfällt die Schätzung: Seine Kosten sind direkt Warmwasserkosten.

Variante 1: messen mit Wärmezähler

Am genauesten ist ein Wärmezähler in der Leitung zum Wassererwärmer. Er zeigt, wie viele kWh in die Warmwasserbereitung fliessen. Teilen Sie diesen Wert durch die gesamte erzeugte Wärme (Wärmezähler am Wärmeerzeuger), erhalten Sie den Warmwasseranteil der Periode. Lesen Sie beide Zähler am Stichtag ab und fotografieren Sie sie.

Nach den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2014) müssen Neubauten mit zentraler Wärmeversorgung für fünf oder mehr Nutzeinheiten den individuellen Warmwasserverbrauch erfassen; bestehende Bauten beim kompletten Ersatz des Warmwassersystems. Die Kosten sind dann zum überwiegenden Teil nach Verbrauch abzurechnen. Die Kantone setzen das unterschiedlich um; verbindlich ist Ihr kantonales Energiegesetz.

Variante 2: aus den m³ Warmwasser berechnen

Fehlt der Wärmezähler, aber es gibt Warmwasserzähler in den Wohnungen, lässt sich die Energie für das Warmwasser berechnen. Das VEWA-Modell von EnergieSchweiz verwendet diese Formel:

Energie Warmwasser (kWh) = Warmwasser m³ × 1.163 × Temperaturdifferenz (K) × 1.25

• 1.163 kWh braucht es, um 1 m³ Wasser um 1 Grad zu erwärmen.
• Temperaturdifferenz: bei einer konventionellen Anlage 40 bis 50 K, also von rund 10 auf 50 bis 60 °C. Mit Solaranlage oder Wärmerückgewinnung ist der Wert tiefer.
• 1.25 berücksichtigt die Verluste von Speicher und Zirkulation.

Das Ergebnis enthält Annahmen und ist eine Näherung. Für eine faire Aufteilung ist es meist gut genug.

Variante 3: mit Erfahrungswerten schätzen

Gibt es weder Wärme- noch Warmwasserzähler, bleibt die Schätzung. Das VEWA-Modell nennt als Erfahrungswerte:

In gut gedämmten Häusern ist der Anteil höher, weil weniger Heizwärme gebraucht wird, das Warmwasser aber gleich bleibt. Ohne Messung wird das Warmwasser in der Regel ebenfalls nach Fläche verteilt. Die Schätzung verschiebt dann nur Kosten zwischen zwei Positionen, die am Ende gleich verteilt werden. Wichtig wird sie erst, wenn die Schlüssel verschieden sind.

Ein Rechenbeispiel

Vier Wohnungen mit zusammen 360 m², Gasheizung mit Warmwasser. Heiz- und Warmwasserkosten total: CHF 14'000.00. Der Wärmezähler am Kessel zeigt 52'000 kWh, die Warmwasserzähler zusammen 180 m³. Bei 50 K ergibt die Formel 180 × 1.163 × 50 × 1.25 = 13'084 kWh, also rund 25 % der Wärme. Das Warmwasser kostet damit CHF 3'500.00, die Heizung CHF 10'500.00.

Das Warmwasser wird wie im VEWA-Modell zu 30 % nach Fläche (CHF 1'050.00) und zu 70 % nach gemessenem Verbrauch (CHF 2'450.00) verteilt:

Mit dem Erfahrungswert von 30 % statt 25 % wären es CHF 4'200.00 Warmwasser gewesen, also CHF 700.00 mehr nach Verbrauch und entsprechend weniger nach dem Heizschlüssel. Die Heizkosten verteilen Sie nach Ihrem Schlüssel weiter, wie im Artikel Nebenkosten berechnen beschrieben.

Was in die Abrechnung gehört

• Methode angeben: gemessen, berechnet oder geschätzt, mit dem Prozentsatz und den Schlüsseln für Heizung und Warmwasser.
• Bei der Methode bleiben: Ändern Sie den Ansatz nicht von Jahr zu Jahr ohne Grund. Ein neuer Wärmezähler ist ein guter Grund; erwähnen Sie die Änderung.
• Mieterwechsel: Lesen Sie die Warmwasserzähler bei Aus- und Einzug ab. Ohne Ablesung wird das Warmwasser nach Tagen aufgeteilt, nicht nach Heizgradtagen; mehr dazu unter Heizkosten bei Mieterwechsel.
• Belege bereithalten: Der Mieter kann eine detaillierte Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten verlangen und die Unterlagen einsehen (Art. 8 VMWG). Bewahren Sie Zählerfotos und Ihre Berechnung auf; siehe Belegeinsicht durch den Mieter.

Häufige Fragen

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.