Eau chaude : estimer ou mesurer sa part dans les frais de chauffage
Dans beaucoup d'immeubles, la même installation produit la chaleur et l'eau chaude. La facture du fournisseur, elle, ne mentionne qu'un montant. C'est à vous de déterminer la part de l'eau chaude : par un compteur, par un calcul ou par une estimation motivée.
Pourquoi cette part compte
Les frais de chauffage et d'eau chaude correspondent aux dépenses effectives liées à l'exploitation de l'installation de chauffage ou de production centralisée d'eau chaude (art. 5 OBLF) : combustible, électricité du brûleur et des pompes, entretien, détartrage de l'installation d'eau chaude et du boiler, etc. Vous ne pouvez les facturer que si le bail les mentionne comme frais accessoires (art. 257a CO).
La répartition entre chauffage et eau chaude devient nécessaire dès que les deux parts suivent des clés différentes : le chauffage selon la surface ou des répartiteurs, l'eau chaude selon des compteurs dans les logements. Une personne seule dans un grand appartement utilise peu d'eau chaude, une famille dans un logement plus petit beaucoup. Si tout est réparti au m², la famille paie trop peu.
Si l'immeuble a une production d'eau chaude séparée, par exemple un boiler électrique avec son propre compteur, aucune estimation n'est nécessaire : ses frais sont directement des frais d'eau chaude.
Option 1 : mesurer avec un compteur de chaleur
La solution la plus précise est un compteur de chaleur sur la conduite qui alimente le chauffe-eau. Il indique combien de kWh servent à produire l'eau chaude. Divisée par la chaleur totale produite (compteur au générateur), cette valeur donne la part de l'eau chaude pour l'exercice. Relevez les deux compteurs à la date de clôture et photographiez-les.
Selon le Modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC 2014), les bâtiments neufs avec production de chaleur centralisée pour cinq unités d'utilisation ou plus doivent saisir la consommation individuelle d'eau chaude ; les bâtiments existants, lors du remplacement complet du système d'eau chaude. Les frais doivent alors être décomptés principalement selon la consommation mesurée. Les cantons appliquent ces règles de manière différente ; c'est votre loi cantonale sur l'énergie qui fait foi.
Option 2 : calculer à partir des m³ d'eau chaude
Sans compteur de chaleur, mais avec des compteurs d'eau chaude dans les logements, l'énergie de l'eau chaude peut être calculée. Le modèle de décompte de SuisseEnergie (VEWA) utilise cette formule :
Énergie eau chaude (kWh) = m³ d'eau chaude × 1,163 × écart de température (K) × 1,25
- 1,163 kWh sont nécessaires pour chauffer 1 m³ d'eau de 1 degré.
- Écart de température : 40 à 50 K pour une installation conventionnelle, soit d'environ 10 °C à 50 ou 60 °C. Il est plus faible avec des capteurs solaires ou une récupération de chaleur.
- 1,25 tient compte des pertes du chauffe-eau et de la circulation.
Le résultat repose sur des hypothèses et reste une approximation, en général suffisante pour une répartition équitable.
Option 3 : estimer avec des valeurs empiriques
S'il n'y a ni compteur de chaleur ni compteur d'eau chaude, il reste l'estimation. Le modèle VEWA indique ces valeurs :
| Bâtiment | Part eau chaude |
|---|---|
| Immeuble locatif conventionnel avec circulation d'eau chaude | env. 30 % |
| Installations neuves, bâtiments neufs et rénovés | env. 40 % |
Dans un bâtiment bien isolé, la part est plus élevée : le chauffage consomme moins, l'eau chaude autant qu'avant. Sans mesure, l'eau chaude est en général elle aussi répartie selon la surface. L'estimation ne fait alors que déplacer des frais entre deux postes répartis de la même façon ; elle ne devient déterminante que si les clés diffèrent.
Un exemple chiffré
Quatre logements, 360 m² au total, chauffage au gaz avec eau chaude. Frais de chauffage et d'eau chaude : CHF 14'000.00. Le compteur de chaleur de la chaudière indique 52'000 kWh, les compteurs d'eau chaude 180 m³ au total. Avec un écart de 50 K, la formule donne 180 × 1,163 × 50 × 1,25 = 13'084 kWh, soit environ 25 % de la chaleur. L'eau chaude coûte donc CHF 3'500.00 et le chauffage CHF 10'500.00.
Comme dans le modèle VEWA, l'eau chaude est répartie à 30 % selon la surface (CHF 1'050.00) et à 70 % selon la consommation mesurée (CHF 2'450.00) :
| Logement | m² | m³ EC | Frais de base CHF | Consommation CHF | Eau chaude CHF |
|---|---|---|---|---|---|
| Rez | 60 | 25 | 175.00 | 340.28 | 515.28 |
| 1er étage | 80 | 40 | 233.33 | 544.44 | 777.78 |
| 2e étage | 100 | 50 | 291.67 | 680.56 | 972.22 |
| Combles | 120 | 65 | 350.00 | 884.72 | 1'234.72 |
| Total | 360 | 180 | 1'050.00 | 2'450.00 | 3'500.00 |
Avec la valeur empirique de 30 % au lieu de 25 %, l'eau chaude aurait coûté CHF 4'200.00, soit CHF 700.00 de plus répartis selon la consommation et autant de moins selon la clé du chauffage. Les frais de chauffage se répartissent ensuite selon votre clé, comme expliqué dans le guide Calculer les frais accessoires.
Ce qui doit figurer dans le décompte
- Indiquer la méthode : mesurée, calculée ou estimée, avec le pourcentage et les clés du chauffage et de l'eau chaude.
- Garder la même méthode : ne changez pas de taux d'une année à l'autre sans raison. La pose d'un compteur de chaleur en est une ; signalez le changement.
- Changement de locataire : relevez les compteurs d'eau chaude à l'entrée et à la sortie. Sans relevé, l'eau chaude se répartit au prorata des jours, pas selon les degrés-jours ; voir Chauffage et changement de locataire.
- Garder les justificatifs : le locataire peut demander un décompte détaillé des frais de chauffage et d'eau chaude et consulter les pièces (art. 8 OBLF). Conservez les photos des compteurs et votre calcul ; voir Consultation des justificatifs.
Questions fréquentes
Quelle est la part habituelle de l'eau chaude ?
Selon les valeurs empiriques du modèle VEWA de SuisseEnergie, environ 30 % dans un immeuble locatif conventionnel avec circulation d'eau chaude et environ 40 % dans les bâtiments neufs ou rénovés, qui consomment moins pour le chauffage. Le cas concret peut s'en écarter nettement.
Dois-je installer des compteurs d'eau chaude ?
C'est le droit cantonal de l'énergie qui le dit. Selon le Modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC 2014), les bâtiments neufs avec production de chaleur centralisée pour cinq unités d'utilisation ou plus doivent saisir la consommation individuelle d'eau chaude, les bâtiments existants lors du remplacement complet du système d'eau chaude. La mise en œuvre varie selon les cantons ; le service cantonal de l'énergie vous renseigne.
Puis-je changer d'estimation chaque année ?
Évitez de changer de méthode sans motif. Gardez une méthode compréhensible et le même taux. Si vous modifiez quelque chose, par exemple après la pose d'un compteur de chaleur, expliquez-le dans le décompte.
Comment décompter un boiler électrique ?
Si l'immeuble dispose d'un boiler électrique séparé avec son propre compteur, il n'y a rien à estimer. L'électricité du boiler et son détartrage sont directement des frais d'eau chaude, répartis selon la clé convenue.
Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. En cas de doute, adressez-vous à l'autorité de conciliation de votre canton ou à votre association de propriétaires.