Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung (VHKA): Pflicht und Praxis
Mit der VHKA bezahlt jede Wohnung einen Teil der Heizkosten nach ihrem gemessenen Verbrauch. Wann sie vorgeschrieben ist, wie Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt werden und was Sie den Mietern verrechnen dürfen.
Was ist die VHKA?
Bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung wird der Wärmeverbrauch jeder Wohnung gemessen. Die Heizkosten der Liegenschaft werden dann nicht mehr nur nach Fläche, sondern zu einem grossen Teil nach diesem Verbrauch verteilt. Das Ziel ist energiepolitisch: Wer sparsam heizt, soll das auf der Abrechnung sehen. Für die Erfassung gibt es zwei Gerätetypen:
- Wärmezähler messen die Wärme in kWh, meist am Heizungseintritt jeder Wohnung. Sie eignen sich für Bodenheizungen und für Wohnungen mit einem eigenen Heizkreis.
- Heizkostenverteiler (HKV) sitzen an jedem Heizkörper und zählen Einheiten, keine kWh. Die Einheiten sagen nur etwas über den Anteil am Gesamtverbrauch aus. Sie eignen sich für Gebäude mit senkrechten Steigleitungen, bei denen ein Wärmezähler pro Wohnung nicht möglich ist.
Das Warmwasser wird separat über Warmwasserzähler erfasst. Wie Sie den Warmwasseranteil von den Heizkosten trennen, erklärt der Artikel Warmwasseranteil schätzen oder messen.
Wann ist die VHKA Pflicht?
Das Mietrecht (OR und VMWG) schreibt keinen bestimmten Verteilschlüssel vor. Die Pflicht zur VHKA kommt aus dem Energierecht: Das eidgenössische Energiegesetz verpflichtet die Kantone, Vorschriften für Neubauten und wesentliche Erneuerungen zu erlassen (Art. 45 Abs. 3 EnG). Die meisten Kantone stützen sich dabei auf die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2014). Die Vollzugshilfe der Energiedirektorenkonferenz nennt folgende Fälle:
- Neubauten mit zentraler Wärmeversorgung für fünf oder mehr Nutzeinheiten: Heizung und Warmwasser werden pro Einheit erfasst.
- Wesentliche Erneuerung bestehender Gebäude mit fünf oder mehr Nutzeinheiten, etwa beim kompletten Ersatz des Heizungs- oder Warmwassersystems.
- Ausnahme bei sehr gut gedämmten Gebäuden mit einer installierten Wärmeerzeugerleistung unter 20 W pro m² Energiebezugsfläche.
Für bestehende Gebäude ohne Erneuerung gilt ein freiwilliges Zusatzmodul. Mehrere Kantone, zum Beispiel Zürich und Glarus, haben die VHKA auch für den Bestand vorgeschrieben, oft mit Ausnahmen für Bodenheizungen, Minergie-Bauten oder Gebäude mit überwiegend erneuerbarer Wärme. Andere Kantone haben darauf verzichtet. Fragen Sie im Zweifel bei der Energiefachstelle Ihres Kantons nach.
Grundkosten und Verbrauchskosten
Auch mit Zählern wird nie alles nach Verbrauch verteilt. Ein Teil der Wärme geht in Leitungen, Treppenhaus und Bereitschaftsverluste, und eine Wohnung profitiert von der Wärme ihrer Nachbarn. Deshalb teilt man die Heizkosten in zwei Blöcke:
| Block | Üblicher Anteil | Verteilt nach |
|---|---|---|
| Grundkosten Heizung | 30–50 % | Fläche (m²) oder Raumvolumen (m³) |
| Verbrauchskosten Heizung | 50–70 % | kWh oder HKV-Einheiten |
Bandbreiten gemäss Bundesmodell VHKA; die kantonalen Vollzugshilfen verlangen, dass der überwiegende Teil nach Verbrauch abgerechnet wird.
Halten Sie das gewählte Verhältnis im Mietvertrag oder im Anhang fest und ändern Sie es nicht von Jahr zu Jahr. Wohnungen in ungünstiger Lage, etwa über einem unbeheizten Keller oder mit vielen Aussenwänden, erhalten oft einen Lageausgleich, der ihren gemessenen Verbrauch reduziert. Diese Faktoren legt in der Regel die Ablesefirma fest.
Ein Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und 400 m² hat Heizkosten von CHF 15'000.00 (ohne Warmwasser). Vereinbart sind 40 % Grundkosten nach Fläche und 60 % nach Wärmezähler. Grundkosten: CHF 6'000.00 ÷ 400 m² = CHF 15.00 pro m². Verbrauchskosten: CHF 9'000.00 ÷ 40'000 kWh = CHF 0.225 pro kWh.
| Wohnung | m² | kWh | Grund CHF | Verbrauch CHF | Total CHF | Nur Fläche CHF |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 60 | 6'000 | 900.00 | 1'350.00 | 2'250.00 | 2'250.00 |
| B | 80 | 9'000 | 1'200.00 | 2'025.00 | 3'225.00 | 3'000.00 |
| C | 80 | 6'000 | 1'200.00 | 1'350.00 | 2'550.00 | 3'000.00 |
| D | 100 | 12'000 | 1'500.00 | 2'700.00 | 4'200.00 | 3'750.00 |
| E | 80 | 7'000 | 1'200.00 | 1'575.00 | 2'775.00 | 3'000.00 |
| Total | 400 | 40'000 | 6'000.00 | 9'000.00 | 15'000.00 | 15'000.00 |
Wohnung C ist gleich gross wie B, heizt aber sparsamer und bezahlt CHF 675.00 weniger. Nach reiner Fläche hätten beide CHF 3'000.00 bezahlt. Die allgemeine Formel und andere Schlüssel finden Sie im Artikel Nebenkosten berechnen; mit dem Gratis-Werkzeug Nebenkosten verteilen rechnen Sie eine einfache Verteilung nach Fläche nach.
Kosten und Mietvertrag
Was Sie den Mietern belasten dürfen, regelt die VMWG:
- Anrechenbar sind die Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung, also etwa das Honorar der Ablesefirma (Art. 5 Abs. 2 VMWG), sofern die Heizkosten im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart sind.
- Nicht anrechenbar sind Reparatur und Erneuerung der Anlage sowie Verzinsung und Abschreibung (Art. 6 VMWG). Der Kauf und Einbau der Zähler ist eine Investition. Ob und wie weit sie als wertvermehrende Massnahme zu einer Mietzinserhöhung berechtigt, beurteilen Sie am besten mit Ihrem Hauseigentümerverband.
Der Verteilschlüssel ist Teil des Mietvertrags. Wer bei laufenden Mietverhältnissen von der Fläche auf die VHKA umstellt, ändert den Vertrag einseitig. Das geht nur mit dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR, auf den nächsten Kündigungstermin und mit Begründung. Wechselt ein Mieter während der Periode, lesen Sie die Zähler beim Auszug ab; ohne Ablesung hilft der Artikel Heizkosten bei Mieterwechsel.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Wohnungen ist die VHKA Pflicht?
Nach den Mustervorschriften der Kantone (MuKEn 2014) bei Neubauten mit zentraler Wärmeversorgung ab fünf Nutzeinheiten. Massgebend ist aber das Energiegesetz Ihres Kantons; einzelne Kantone setzen die Schwelle anders oder verlangen die VHKA auch in bestehenden Gebäuden.
Darf ich die Kosten für das Ablesen den Mietern belasten?
Ja, die Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung gehören zu den anrechenbaren Heizkosten (Art. 5 Abs. 2 VMWG), sofern Heizkosten als Nebenkosten vereinbart sind. Kauf, Reparatur und Ersatz der Geräte sind dagegen keine Nebenkosten (Art. 6 VMWG).
Wie viel muss nach Verbrauch verteilt werden?
Die kantonalen Vollzugshilfen verlangen, dass die Wärmekosten zum überwiegenden Teil nach Verbrauch abgerechnet werden. In der Praxis werden meist 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und 30 bis 50 Prozent als Grundkosten nach Fläche verteilt.
Kann ich bei bestehenden Mietern einfach auf VHKA umstellen?
Der Verteilschlüssel ist Teil des Mietvertrags. Eine Umstellung teilen Sie mit dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR auf den nächsten Kündigungstermin mit, begründet und mit Einhaltung der Fristen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.