Décompte individuel des frais de chauffage (DIFC) : obligations et pratique
Avec le DIFC, chaque logement paie une partie du chauffage selon sa consommation mesurée. Quand il est obligatoire, comment séparer frais de base et frais de consommation, et ce que vous pouvez facturer aux locataires.
Le principe du DIFC
Dans un décompte individuel, la chaleur consommée par chaque logement est mesurée. Les frais de chauffage de l'immeuble ne sont alors plus répartis uniquement selon la surface, mais en grande partie selon cette consommation. Le but est énergétique : celui qui chauffe avec mesure doit le voir sur son décompte. Deux types d'appareils sont utilisés :
- Compteurs de chaleur : ils mesurent l'énergie en kWh, en général à l'entrée du circuit de chauffage de chaque logement. Ils conviennent aux chauffages au sol et aux logements disposant de leur propre circuit.
- Répartiteurs de frais de chauffage : fixés sur chaque radiateur, ils comptent des unités, pas des kWh. Ces unités indiquent seulement la part de chaque logement dans la consommation totale. On les utilise dans les immeubles à colonnes montantes verticales, où un compteur par logement n'est pas possible.
L'eau chaude est saisie séparément par des compteurs d'eau chaude. Pour séparer sa part des frais de chauffage, voyez le guide Part de l'eau chaude : estimer ou mesurer.
Quand le DIFC est-il obligatoire ?
Le droit du bail (CO et OBLF) n'impose aucune clé de répartition particulière. L'obligation découle du droit de l'énergie : la loi fédérale sur l'énergie charge les cantons d'édicter des prescriptions pour les bâtiments neufs et les rénovations importantes (art. 45 al. 3 LEne). La plupart des cantons s'appuient sur le modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC 2014). L'aide à l'application de la Conférence des directeurs de l'énergie retient notamment :
- Bâtiments neufs chauffés de manière centralisée comptant cinq unités d'utilisation ou plus : chauffage et eau chaude sont saisis par unité.
- Rénovation importante d'un bâtiment existant de cinq unités ou plus, par exemple le remplacement complet du système de chauffage ou de production d'eau chaude.
- Exception pour les bâtiments très bien isolés dont la puissance installée de production de chaleur est inférieure à 20 W par m² de surface de référence énergétique.
Pour les bâtiments existants non rénovés, un module complémentaire facultatif existe. Plusieurs cantons l'ont repris, souvent avec des exceptions pour le chauffage au sol, les bâtiments Minergie ou ceux chauffés en majorité aux énergies renouvelables ; d'autres y ont renoncé. Les règles varient donc d'un canton à l'autre, en Suisse romande comme ailleurs : en cas de doute, renseignez-vous auprès du service cantonal de l'énergie.
Frais de base et frais de consommation
Même avec des compteurs, on ne répartit jamais tout selon la consommation. Une partie de la chaleur se perd dans les conduites, la cage d'escalier et les pertes de la chaudière, et chaque logement profite de la chaleur de ses voisins. Les frais de chauffage sont donc divisés en deux blocs :
| Bloc | Part usuelle | Réparti selon |
|---|---|---|
| Frais de base du chauffage | 30–50 % | Surface (m²) ou volume (m³) |
| Frais de consommation | 50–70 % | kWh ou unités des répartiteurs |
Fourchettes selon le modèle fédéral de DIFC ; les aides à l'application cantonales exigent que la majeure partie soit décomptée selon la consommation.
Inscrivez la proportion choisie dans le bail ou dans son annexe et ne la modifiez pas d'une année à l'autre. Les logements mal situés, par exemple au-dessus d'une cave non chauffée ou avec beaucoup de murs extérieurs, bénéficient souvent d'une correction de situation qui réduit leur consommation mesurée. Ces facteurs sont en général fixés par l'entreprise de relevé.
Un exemple chiffré
Un immeuble de cinq logements totalisant 400 m² présente des frais de chauffage de CHF 15'000.00 (sans l'eau chaude). Le bail prévoit 40 % de frais de base selon la surface et 60 % selon les compteurs de chaleur. Frais de base : CHF 6'000.00 ÷ 400 m² = CHF 15.00 par m². Frais de consommation : CHF 9'000.00 ÷ 40'000 kWh = CHF 0.225 par kWh.
| Logement | m² | kWh | Base CHF | Consommation CHF | Total CHF | Surface seule CHF |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 60 | 6'000 | 900.00 | 1'350.00 | 2'250.00 | 2'250.00 |
| B | 80 | 9'000 | 1'200.00 | 2'025.00 | 3'225.00 | 3'000.00 |
| C | 80 | 6'000 | 1'200.00 | 1'350.00 | 2'550.00 | 3'000.00 |
| D | 100 | 12'000 | 1'500.00 | 2'700.00 | 4'200.00 | 3'750.00 |
| E | 80 | 7'000 | 1'200.00 | 1'575.00 | 2'775.00 | 3'000.00 |
| Total | 400 | 40'000 | 6'000.00 | 9'000.00 | 15'000.00 | 15'000.00 |
Le logement C a la même surface que B mais chauffe plus sobrement : il paie CHF 675.00 de moins. Selon la surface seule, tous deux auraient payé CHF 3'000.00. La formule générale et les autres clés sont expliquées dans le guide Calculer les frais accessoires ; l'outil gratuit Répartir les frais vous permet de vérifier une répartition simple selon la surface.
Frais imputables et bail
L'OBLF précise ce que vous pouvez mettre à la charge des locataires :
- Imputables : les frais de relevé de la consommation et d'établissement du décompte, par exemple les honoraires de l'entreprise de relevé (art. 5 al. 2 OBLF), pour autant que le chauffage soit convenu dans le bail comme frais accessoire.
- Non imputables : la réparation et le renouvellement des installations, ainsi que l'intérêt et l'amortissement (art. 6 OBLF). L'achat et la pose des compteurs sont un investissement. S'il justifie une hausse de loyer au titre de prestation supplémentaire, c'est une question à examiner avec votre association de propriétaires ou votre régie.
La clé de répartition fait partie du bail. Passer de la surface au DIFC pour des locataires en place revient à modifier unilatéralement le contrat : cela n'est possible qu'avec la formule officielle selon l'art. 269d CO, pour la prochaine échéance de résiliation et avec une motivation. En cas de changement de locataire en cours de période, relevez les compteurs à la sortie ; sans relevé, voyez le guide Chauffage et changement de locataire et le calculateur de chauffage.
Questions fréquentes
À partir de combien de logements le DIFC est-il obligatoire ?
Selon le modèle de prescriptions des cantons (MoPEC 2014), dans les nouveaux bâtiments chauffés de manière centralisée à partir de cinq unités d'utilisation. C'est toutefois la loi cantonale sur l'énergie qui fait foi ; certains cantons fixent un autre seuil ou imposent aussi le DIFC dans les bâtiments existants.
Puis-je facturer le relevé des compteurs aux locataires ?
Oui. Les frais de relevé de la consommation et d'établissement du décompte font partie des frais de chauffage imputables (art. 5 al. 2 OBLF), pour autant que le chauffage soit convenu comme frais accessoire. L'achat, la réparation et le remplacement des appareils ne sont en revanche pas des frais accessoires (art. 6 OBLF).
Quelle part doit être répartie selon la consommation ?
Les aides à l'application cantonales exigent que les frais de chaleur soient décomptés majoritairement selon la consommation. En pratique, on répartit le plus souvent 50 à 70 % selon la consommation et 30 à 50 % comme frais de base selon la surface.
Puis-je introduire le DIFC pour des locataires en place ?
La clé de répartition fait partie du bail. Un changement se notifie au moyen de la formule officielle selon l'art. 269d CO pour la prochaine échéance de résiliation, motivé et en respectant les délais.
Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. En cas de doute, adressez-vous à l'autorité de conciliation de votre canton ou à votre association de propriétaires.