Fernwärme in der Nebenkostenabrechnung richtig verrechnen
Immer mehr Häuser in der Schweiz hängen an einem Wärmeverbund. Für Vermieter ist die Fernwärme bequem: Es gibt keinen Tank, keinen Brenner und eine klare Rechnung. Trotzdem lauern ein paar Fallen, etwa beim Grundpreis, bei den Anschlussgebühren und wenn die Rechnungsperiode des Lieferanten nicht zu Ihrer Abrechnungsperiode passt.
Die Rechtsgrundlage: Art. 6a VMWG
Heizkosten dürfen Sie nur als Nebenkosten verrechnen, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist (Art. 257a OR); was sonst als Nebenkosten zulässig ist, steht im Artikel Welche Nebenkosten sind erlaubt?. Für die Fernwärme gilt eine eigene Regel: Bezieht der Vermieter Heizenergie oder Warmwasser aus einer Zentrale, die nicht zur Liegenschaft gehört und nicht Teil der Anlagekosten ist, darf er die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen (Art. 6a VMWG).
Das ist ein wichtiger Unterschied zur eigenen Heizung. Dort sind Reparaturen, Erneuerung, Abschreibung und Verzinsung der Anlage keine Nebenkosten (Art. 6 VMWG). Der Wärmepreis eines Verbunds enthält solche Kosten aber, weil der Lieferant seine Zentrale und sein Netz finanzieren muss. Nach Art. 6a VMWG dürfen Sie den Preis trotzdem so weitergeben, wie er Ihnen verrechnet wird. Dafür ist Ihre eigene Heizanlage weggefallen, und ihre Kosten dürfen nicht noch einmal im Nettomietzins stecken.
Was in die Abrechnung gehört und was nicht
Die Tarife der Wärmeverbünde sind unterschiedlich aufgebaut. Häufig ist eine Kombination aus einem verbrauchsabhängigen Teil und einem fixen Teil.
| Position | Nebenkosten? |
|---|---|
| Arbeitspreis (CHF pro kWh oder MWh bezogene Wärme) | Ja |
| Grund- oder Leistungspreis (CHF pro Jahr oder pro kW Anschlussleistung) | Ja |
| Messpreis oder Miete des Wärmezählers | Ja |
| Wartung der hauseigenen Übergabestation und der Verteilung | Ja (Art. 5 VMWG) |
| Strom für Umwälzpumpen im Haus, falls separat gemessen | Ja |
| Kosten der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung | Ja |
| Einmalige Anschlussgebühr, Baukostenbeitrag | Nein, Investition des Eigentümers |
| Reparatur oder Ersatz der eigenen Übergabestation | Nein (Art. 6 VMWG) |
| Mahngebühren und Verzugszinsen des Lieferanten | Nein |
Gehört die Übergabestation dem Wärmelieferanten, sind ihre Kosten meist schon im Tarif enthalten. Dann verrechnen Sie einfach die Rechnung. Rabatte, Rückvergütungen und Gutschriften des Lieferanten geben Sie an die Mieter weiter.
Abrechnungsperiode abgrenzen
Viele Wärmeverbünde rechnen nach Kalenderjahr oder mit Zwischenrechnungen ab, viele Vermieter hingegen per 30. Juni. In die Nebenkostenabrechnung gehört aber nur die Wärme, die in Ihrer Periode bezogen wurde. So gehen Sie vor:
- Wärmezähler am Stichtag ablesen und mit Datum fotografieren. Die Differenz ergibt die kWh Ihrer Periode.
- Arbeitspreis mit dem jeweils gültigen Tarif multiplizieren. Hat der Lieferant den Preis während der Periode geändert, rechnen Sie die kWh vor und nach der Änderung getrennt.
- Fixe Jahrespreise (Grund-, Leistungs-, Messpreis) nach Monaten auf die Periode verteilen.
- Akontorechnungen des Lieferanten nicht als Kosten verwenden, sondern erst die Schlussrechnung.
Fehlt eine eigene Ablesung, können Sie den Verbrauch nach Heizgradtagen aufteilen. Wie das geht, zeigt der Artikel Heizkosten bei Mieterwechsel; die Werte liefert der Heizkostenrechner.
Ein Rechenbeispiel
Sechs Wohnungen mit zusammen 720 m², Abrechnungsperiode 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2026. Tarif und Beträge sind Annahmen inklusive Mehrwertsteuer; Ihre Werte stehen auf den Rechnungen des Wärmelieferanten.
| Position | Menge | Ansatz | CHF |
|---|---|---|---|
| Arbeitspreis, Zähler 30.6.2026 minus 1.7.2025 | 95'000 kWh | 0.135 | 12'825.00 |
| Leistungspreis | 60 kW | 55.00 | 3'300.00 |
| Messpreis Wärmezähler | 12 Monate | 20.00 | 240.00 |
| Wartung Übergabestation | 380.00 | ||
| Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung | 650.00 | ||
| Heizkosten total | 17'395.00 |
Verteilt nach Fläche trägt eine Wohnung mit 120 m² einen Sechstel, also CHF 2'899.17. Gibt es Heizkostenverteiler oder Wärmezähler pro Wohnung, wird ein Teil nach Verbrauch und der Rest nach Fläche verteilt, so wie es Mietvertrag und Abrechnungsfirma vorsehen. Die allgemeine Formel finden Sie im Artikel Nebenkosten berechnen.
Umstellung auf Fernwärme während der Mietdauer
Ersetzen Sie eine alte Öl- oder Gasheizung durch einen Anschluss an den Wärmeverbund, ändert sich für laufende Mietverhältnisse einiges:
- Waren Heizkosten schon bisher als Nebenkosten vereinbart, verrechnen Sie ab der Umstellung die Fernwärme. Fallen dadurch Kostenarten an, die vorher nicht verrechnet werden durften, etwa der Kapitalanteil im Wärmepreis, gilt das nach verbreiteter Auffassung als Einführung neuer Nebenkosten. Diese führen Sie mit dem amtlichen Formular und unter Einhaltung der Fristen ein (Art. 269d OR).
- Die Kosten der alten Anlage waren im Nettomietzins einkalkuliert. Fällt die Anlage weg, sollte das bei der Mietzinsgestaltung berücksichtigt werden. Wie viel das ausmacht, ist eine Frage des Einzelfalls.
- Passen Sie die Akontozahlungen an die neuen Kosten an; Hinweise dazu im Artikel Akonto richtig festlegen.
- Rechnen Sie im Umstellungsjahr beide Systeme sauber ab: Restbestand Heizöl bis zum Stichtag, Fernwärme ab der ersten Zählerablesung.
Die gleichen Grundsätze gelten weitgehend für das Energie-Contracting, bei dem ein Dritter eine Heizzentrale im Haus besitzt und betreibt. Wegen der Abgrenzung zum Nettomietzins lohnt sich hier vor der Umstellung eine Beratung, etwa beim Hauseigentümerverband.
Häufige Fragen
Darf ich den Grundpreis der Fernwärme auf die Mieter überwälzen?
Ja, sofern Heizkosten im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart sind. Grund-, Leistungs- und Messpreis gehören zu den tatsächlich anfallenden Kosten des Wärmebezugs (Art. 6a VMWG) und fallen auch in einem milden Jahr an.
Wer bezahlt die Anschlussgebühr an den Wärmeverbund?
Der Eigentümer. Einmalige Anschlussgebühren und Baukostenbeiträge sind Investitionen und keine Nebenkosten. Ob und wie weit sie den Nettomietzins beeinflussen dürfen, richtet sich nach den Regeln für Mietzinserhöhungen; im Zweifel lassen Sie sich beraten.
Der Wärmelieferant rechnet nach Kalenderjahr ab, ich per 30. Juni. Was tun?
Lesen Sie den Wärmezähler am Stichtag selbst ab und teilen Sie die Rechnungen danach auf: den Arbeitspreis nach den gemessenen kWh, fixe Jahrespreise nach Monaten. Ohne Ablesung ist eine Aufteilung nach Heizgradtagen eine vertretbare Schätzung.
Darf ich bei Fernwärme ein Verwaltungshonorar verrechnen?
Ja, für den Aufwand der Abrechnung nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze (Art. 4 Abs. 3 VMWG). Weil die Fernwärme meist mit wenigen Rechnungen auskommt, sollte der Ansatz eher am unteren Rand liegen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.