Le chauffage à distance dans le décompte de frais accessoires
De plus en plus d'immeubles en Suisse sont raccordés à un réseau de chaleur. Pour le bailleur, c'est confortable : ni citerne ni brûleur, et une facture claire. Quelques pièges subsistent pourtant, notamment avec le prix de base, la taxe de raccordement et une période de facturation du fournisseur qui ne coïncide pas avec celle du décompte.
La base légale : l'art. 6a OBLF
Les frais de chauffage ne peuvent être facturés comme frais accessoires que si le bail le prévoit expressément (art. 257a CO) ; le guide Frais accessoires autorisés détaille ce qui est admis en général. Le chauffage à distance fait l'objet d'une règle particulière : si le bailleur se procure l'énergie de chauffage ou l'eau chaude auprès d'une centrale extérieure à l'immeuble, qui ne fait pas partie des frais d'investissement, il peut facturer les frais effectifs (art. 6a OBLF).
La différence avec un chauffage propre est importante. Pour celui-ci, les réparations, le renouvellement, l'intérêt et l'amortissement de l'installation ne sont pas des frais accessoires (art. 6 OBLF). Or le prix de la chaleur d'un réseau contient de tels coûts, puisque le fournisseur doit financer sa centrale et ses conduites. L'art. 6a OBLF permet néanmoins de répercuter ce prix tel qu'il vous est facturé. En contrepartie, votre propre chaudière a disparu, et ses coûts ne doivent pas figurer une seconde fois dans le loyer net.
Ce qui entre dans le décompte, et ce qui n'y entre pas
Les tarifs varient d'un réseau à l'autre. On trouve souvent une part liée à la consommation et une part fixe.
| Poste | Frais accessoires ? |
|---|---|
| Prix de l'énergie (CHF par kWh ou MWh de chaleur soutirée) | Oui |
| Prix de base ou de puissance (CHF par an ou par kW raccordé) | Oui |
| Prix de comptage ou location du compteur de chaleur | Oui |
| Entretien de la sous-station et de la distribution dans l'immeuble | Oui (art. 5 OBLF) |
| Électricité des pompes de circulation, si mesurée séparément | Oui |
| Frais du décompte individuel des frais de chauffage | Oui |
| Taxe de raccordement unique, contribution aux frais de construction | Non, investissement du propriétaire |
| Réparation ou remplacement de sa propre sous-station | Non (art. 6 OBLF) |
| Frais de rappel et intérêts moratoires du fournisseur | Non |
Si la sous-station appartient au fournisseur, ses coûts sont en général déjà compris dans le tarif : vous reportez alors simplement la facture. Les rabais, ristournes et notes de crédit du fournisseur reviennent aux locataires.
Délimiter la période de décompte
Beaucoup de réseaux facturent par année civile ou par factures intermédiaires, alors que nombre de bailleurs et de régies bouclent au 30 juin. Seule la chaleur soutirée pendant votre période entre dans le décompte. La marche à suivre :
- Relever le compteur de chaleur à la date de clôture et photographier l'index avec la date. La différence donne les kWh de la période.
- Prix de l'énergie : multiplier par le tarif en vigueur. Si le fournisseur a modifié son prix en cours de période, calculer séparément les kWh avant et après le changement.
- Prix annuels fixes (base, puissance, comptage) : répartir au prorata des mois.
- Factures d'acomptes du fournisseur : ne pas les prendre comme frais, attendre la facture finale.
À défaut de relevé, la consommation peut être répartie selon les degrés-jours. Le guide Chauffage et changement de locataire explique la méthode, et le calculateur de chauffage fournit les valeurs.
Un exemple chiffré
Six logements totalisant 720 m², période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. Tarif et montants sont des hypothèses, TVA comprise ; vos chiffres figurent sur les factures du fournisseur de chaleur.
| Poste | Quantité | Tarif | CHF |
|---|---|---|---|
| Prix de l'énergie, index 30.6.2026 moins 1.7.2025 | 95'000 kWh | 0.135 | 12'825.00 |
| Prix de puissance | 60 kW | 55.00 | 3'300.00 |
| Prix de comptage | 12 mois | 20.00 | 240.00 |
| Entretien de la sous-station | 380.00 | ||
| Décompte individuel des frais de chauffage | 650.00 | ||
| Total des frais de chauffage | 17'395.00 |
Répartis selon la surface, un logement de 120 m² supporte un sixième, soit CHF 2'899.17. Avec des répartiteurs ou des compteurs par logement, une partie est répartie selon la consommation et le solde selon la surface, comme le prévoient le bail et l'entreprise de décompte. La formule générale se trouve dans le guide Calculer les frais accessoires.
Passer au chauffage à distance en cours de bail
Si vous remplacez une ancienne chaudière à mazout ou à gaz par un raccordement au réseau, plusieurs points changent pour les baux en cours :
- Si les frais de chauffage étaient déjà convenus comme frais accessoires, vous facturez le chauffage à distance dès le changement. Si de nouvelles catégories de frais apparaissent, qui ne pouvaient pas être facturées auparavant, par exemple la part de capital contenue dans le prix de la chaleur, on considère généralement qu'il s'agit de l'introduction de nouveaux frais accessoires. Elle se fait au moyen de la formule officielle et dans le respect des délais (art. 269d CO).
- Les coûts de l'ancienne installation étaient compris dans le loyer net. Sa disparition devrait être prise en compte dans la fixation du loyer ; l'ampleur dépend du cas d'espèce.
- Adaptez les acomptes aux nouveaux coûts ; voir le guide Fixer correctement les acomptes.
- L'année du changement, décomptez proprement les deux systèmes : stock de mazout restant jusqu'à la date de mise hors service, chauffage à distance dès le premier relevé du compteur.
Les mêmes principes valent dans une large mesure pour le contracting énergétique, où un tiers possède et exploite une chaufferie dans l'immeuble. En raison de la délimitation avec le loyer net, un conseil préalable, par exemple auprès de l'association des propriétaires de votre canton, est recommandé.
Questions fréquentes
Puis-je reporter le prix de base du chauffage à distance sur les locataires ?
Oui, si le bail prévoit les frais de chauffage comme frais accessoires. Les prix de base, de puissance et de comptage font partie des frais effectifs de la fourniture de chaleur (art. 6a OBLF) et sont dus même lors d'un hiver doux.
Qui paie la taxe de raccordement au réseau de chaleur ?
Le propriétaire. Les taxes de raccordement uniques et les contributions aux frais de construction sont des investissements, pas des frais accessoires. Leur éventuelle prise en compte dans le loyer net obéit aux règles sur les hausses de loyer ; en cas de doute, faites-vous conseiller.
Le fournisseur facture par année civile, mon décompte se clôt au 30 juin. Comment faire ?
Relevez vous-même le compteur de chaleur à la date de clôture et répartissez les factures en conséquence : le prix de l'énergie selon les kWh mesurés, les prix annuels fixes au prorata des mois. Sans relevé, une répartition selon les degrés-jours est une estimation défendable.
Puis-je facturer des frais de gestion avec le chauffage à distance ?
Oui, pour le travail lié au décompte, selon la dépense effective ou les tarifs usuels (art. 4 al. 3 OBLF). Comme le chauffage à distance ne génère que peu de factures, le taux devrait plutôt se situer dans le bas de la fourchette.
Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. En cas de doute, adressez-vous à l'autorité de conciliation de votre canton ou à votre association de propriétaires.