Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung zurückzahlen
Waren die Akontozahlungen höher als die tatsächlichen Kosten, schulden Sie dem Mieter die Differenz. Das ist rasch erledigt, wirft in der Praxis aber Fragen auf: Wann muss das Geld zurück, darf man es mit dem Mietzins verrechnen, und wer erhält das Guthaben nach einem Mieterwechsel?
Wann das Guthaben fällig ist
Ein Guthaben entsteht, wenn die Akontozahlungen einer Periode höher sind als der Kostenanteil der Wohnung. Wie der Saldo berechnet wird, zeigt der Artikel Nebenkosten berechnen. Das Gesetz nennt für die Rückzahlung keine Frist. Üblich und fair ist dieselbe Frist wie für eine Nachzahlung, meist 30 Tage ab Zustellung der Abrechnung.
Halten Sie die Frist oder ein festes Datum direkt auf der Abrechnung fest, zusammen mit dem Betrag und dem Weg der Rückzahlung. So weiss der Mieter, woran er ist, und Sie vermeiden Rückfragen. Fehlt Ihnen die Bankverbindung, bitten Sie im selben Schreiben um die IBAN. Eine Rückzahlung bar oder per Post ist möglich, aber schlechter nachweisbar.
Überweisen oder verrechnen
Es gibt drei übliche Wege, ein Guthaben auszugleichen. Welcher passt, hängt davon ab, ob der Mieter noch in der Wohnung ist und ob offene Forderungen bestehen.
| Weg | Wann sinnvoll | Worauf achten |
|---|---|---|
| Überweisung | immer möglich, bei ausgezogenen Mietern der Normalfall | IBAN schriftlich bestätigen lassen, Zahlungsdatum notieren |
| Abzug vom nächsten Mietzins | laufendes Mietverhältnis, Mieter ist einverstanden | Monat und Betrag schriftlich festhalten, damit der tiefere Eingang nicht als Ausstand gilt |
| Verrechnung mit offenen Forderungen | Mieter schuldet bereits fälligen Mietzins oder eine frühere Nachzahlung | schriftliche Verrechnungserklärung mit genauer Aufstellung (Art. 124 OR) |
Rechtlich ist die Verrechnung in Art. 120 OR geregelt: Schulden sich zwei Personen gegenseitig Geld, kann jede Seite ihre Schuld mit ihrer eigenen fälligen Forderung tilgen. Sie wirkt erst, wenn sie der anderen Partei erklärt wird (Art. 124 OR). Beim Mietverhältnis gilt zudem Art. 265 OR: Weder Vermieter noch Mieter können im Voraus auf die Verrechnung von Forderungen aus dem Mietverhältnis verzichten. Eine Klausel, die dem Mieter das Verrechnen verbietet, hilft Ihnen also nicht.
Verrechnen Sie ein Guthaben am besten nur mit Forderungen, die klar und unbestritten sind, etwa einem offenen Mietzins. Bei strittigen Beträgen führt eine einseitige Verrechnung meist zu einem zweiten Streit, statt den ersten zu lösen.
Rechenbeispiel mit Verrechnung
Eine 3½-Zimmer-Wohnung mit Akonto von CHF 220.00 pro Monat. Der Mieter hat vom Oktobermietzins erst einen Teil bezahlt; CHF 150.00 sind noch offen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Akontozahlungen 12 × CHF 220.00 | CHF 2'640.00 |
| Anteil Heiz- und Nebenkosten gemäss Abrechnung | CHF 2'412.40 |
| Guthaben des Mieters | CHF 227.60 |
| Verrechnung mit offenem Mietzins Oktober | – CHF 150.00 |
| Überweisung an den Mieter | CHF 77.60 |
Im Begleitschreiben nennen Sie das Guthaben, den verrechneten Betrag mit Monat und den Restbetrag samt Zahlungsdatum. Damit ist für beide Seiten klar, dass der Oktobermietzins vollständig beglichen ist.
Mieterwechsel und ausgezogene Mieter
Das Guthaben gehört dem Mieter, der die Akontozahlungen geleistet hat, nicht demjenigen, der bei Versand der Abrechnung in der Wohnung wohnt. Wechselt der Mieter während der Periode, erhalten beide eine eigene Abrechnung für ihre Monate. Wie Sie die Heizkosten dabei aufteilen, zeigt der Artikel Heizkosten bei Mieterwechsel; rechnen können Sie es mit dem kostenlosen Heizkostenrechner.
Bei ausgezogenen Mietern sind drei Punkte wichtig:
- Neue Adresse und IBAN: Lassen Sie sich beides schon bei der Wohnungsabgabe schriftlich geben, etwa im Übergabeprotokoll. Die letzte Abrechnung kommt oft erst Monate später.
- Mehrere Mieter: Haben zwei Personen gemeinsam gemietet, überweisen Sie auf ein Konto, das beide schriftlich nennen. So vermeiden Sie, dass eine Seite später nochmals Geld verlangt.
- Mieter nicht erreichbar: Das Guthaben bleibt geschuldet. Halten Sie Ihre Versuche fest. Kann die Zahlung aus Gründen beim Gläubiger nicht erfolgen, sieht das OR die Hinterlegung vor (Art. 92 und 96 OR); lassen Sie sich dazu bei Bedarf beraten.
Ein Guthaben aus der Schlussabrechnung ist von der Rückgabe des Mietzinsdepots zu unterscheiden. Für das Depot gelten eigene Regeln (Art. 257e OR); Sie dürfen ein Guthaben nicht zurückhalten, nur weil das Depot noch nicht freigegeben ist.
Wiederholte Guthaben: Akonto anpassen
Ein kleines Guthaben ist ein gutes Zeichen, denn das Akonto ist realistisch angesetzt. Entsteht aber Jahr für Jahr ein grosses Guthaben, finanziert der Mieter Ihnen Geld vor, und die Bruttomiete wirkt bei einer Neuvermietung unnötig hoch. Eine Senkung des Akontos zugunsten des Mieters können Sie ihm schriftlich mitteilen. Wie Sie den richtigen Betrag aus den Vorjahren ermitteln, steht im Artikel Akonto richtig festlegen.
Häufige Fragen
Muss ich auf dem Guthaben Zins bezahlen?
Auf Akontozahlungen schulden Sie keinen Zins. Geraten Sie aber mit der Rückzahlung in Verzug, etwa nach einer Mahnung des Mieters oder nach Ablauf des auf der Abrechnung genannten Zahlungsdatums, beträgt der Verzugszins 5 Prozent pro Jahr (Art. 102 und 104 Abs. 1 OR).
Darf ich das Guthaben bis zur nächsten Abrechnung stehen lassen?
Nur wenn der Mieter ausdrücklich einverstanden ist. Ohne Abmachung ist das Guthaben mit der Abrechnung zur Zahlung fällig und gehört dem Mieter, nicht in die Reserve der Liegenschaft.
Kann der Mieter das Guthaben selbst vom Mietzins abziehen?
Ja. Der Mieter darf ein fälliges Guthaben mit dem nächsten Mietzins verrechnen, wenn er Ihnen das mitteilt (Art. 120 und 124 OR). Auf dieses Recht kann im Mietvertrag nicht im Voraus verzichtet werden (Art. 265 OR).
Wie lange kann der Mieter ein Guthaben verlangen?
Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren nach fünf Jahren (Art. 128 Ziff. 1 OR). Die Übersicht über alle Fristen finden Sie im Artikel Fristen bei der Nebenkostenabrechnung.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.