Verteilschlüssel: Fläche, Zähler oder pro Wohnung?
Der Verteilschlüssel entscheidet, welche Wohnung wie viel von den Nebenkosten trägt. Das Gesetz lässt Ihnen die Wahl, verlangt aber einen sachgerechten Schlüssel. So wählen Sie für jede Kostenart den passenden und vermeiden Streit bei der Abrechnung.
Was das Gesetz verlangt
Das OR und die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) schreiben keinen bestimmten Verteilschlüssel vor. Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Kosten der im Mietvertrag besonders vereinbarten Positionen (Art. 257a und 257b OR). Wie diese Kosten auf die Wohnungen verteilt werden, bestimmt der Vermieter. Der Schlüssel muss aber drei Anforderungen erfüllen:
- Sachgerecht: Er bildet ab, wovon die Kosten abhängen. Wasser hängt vom Verbrauch ab, ein Wartungsvertrag für die Gegensprechanlage nicht.
- Nachvollziehbar: Der Mieter kann mit den Angaben in der Abrechnung nachrechnen, wie sein Anteil entsteht.
- Gleich für alle: Alle Wohnungen werden mit derselben Grösse gemessen, etwa überall dieselbe Flächendefinition.
Am besten halten Sie den Schlüssel pro Kostenart im Mietvertrag oder in einem Anhang fest. Die Formel, mit der Sie den Anteil einer Wohnung berechnen, finden Sie im Artikel Nebenkosten berechnen.
Die drei Schlüssel im Vergleich
| Schlüssel | Passt für | Stärke | Schwäche |
|---|---|---|---|
| Fläche (m²) | Heizung und Wasser ohne Zähler, Treppenhausreinigung, Gartenpflege | Einfach, stabil, für jede Wohnung bekannt | Berücksichtigt nicht, wie viele Personen wie sparsam wohnen |
| Zähler (Verbrauch) | Heizung und Warmwasser mit Messgeräten, Wasser mit Wohnungszählern | Am verursachergerechtesten, motiviert zum Sparen | Kosten für Geräte und Ablesung, Grundanteil trotzdem nötig |
| Pro Wohnung | Kabel-TV, Kehricht-Grundgebühr, Wartungsverträge, Allgemeinstrom | Fair, wenn jede Wohnung gleich profitiert | Unpassend bei sehr unterschiedlich grossen Einheiten |
Daneben gibt es den Rauminhalt (m³), sinnvoll für die Heizung bei stark unterschiedlichen Raumhöhen, und Mischschlüssel. Ein Mischschlüssel ist zum Beispiel bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung üblich: Grundkosten nach Fläche, der Rest nach Verbrauch. Der Schlüssel nach Personen ist in der Schweiz selten. Die Belegung ändert sich laufend, und Sie müssten sie für jeden Monat belegen können.
Rechenbeispiel: dieselben Kosten, drei Ergebnisse
Ein Vierfamilienhaus hat Wohnungen mit 40, 70, 90 und 120 m², zusammen 320 m². Die Wasser- und Abwasserkosten des Jahres betragen CHF 3'200.00. Jede Wohnung hat einen eigenen Wasserzähler, abgelesen wurden 30, 55, 85 und 110 m³, zusammen 280 m³.
| Wohnung | nach Fläche CHF | pro Wohnung CHF | nach Zähler CHF |
|---|---|---|---|
| Studio, 40 m², 30 m³ | 400.00 | 800.00 | 342.85 |
| 2½ Zimmer, 70 m², 55 m³ | 700.00 | 800.00 | 628.55 |
| 3½ Zimmer, 90 m², 85 m³ | 900.00 | 800.00 | 971.45 |
| 4½ Zimmer, 120 m², 110 m³ | 1'200.00 | 800.00 | 1'257.15 |
| Total | 3'200.00 | 3'200.00 | 3'200.00 |
Nach Zähler: CHF 3'200.00 ÷ 280 m³ = CHF 11.43 pro m³. Die Beträge sind auf 5 Rappen gerundet.
Pro Wohnung gerechnet würde das Studio doppelt so viel bezahlen wie nach Fläche. Für Wasser ist dieser Schlüssel deshalb kaum sachgerecht. Fläche und Zähler liegen hier nahe beieinander, weil grössere Wohnungen meist mehr Bewohner haben. Mit dem Gratis-Rechner Nebenkosten verteilen vergleichen Sie Fläche und gleiche Teile für Ihr eigenes Haus.
Sonderfälle
- Gewerbe im Haus: Ein Coiffeur oder ein Restaurant braucht oft deutlich mehr Wasser oder Strom als eine Wohnung. Messen Sie diesen Verbrauch separat oder scheiden Sie ihn vor der Verteilung aus, sonst bezahlen die Wohnungen mit.
- Lift: Die Kosten werden in der Praxis meist pro Wohnung oder nach Fläche verteilt, unabhängig vom Stockwerk. Soll das Erdgeschoss nichts bezahlen, gehört das in den Mietvertrag.
- Dachwohnung und Galerie: Für die Heizung kann der Rauminhalt gerechter sein als die Fläche. Wählen Sie das von Anfang an, nicht erst bei der ersten Reklamation.
- Eigene Wohnung und Leerstand: Wohnen Sie selbst im Haus, trägt Ihre Wohnung ihren Anteil wie jede andere. Kosten leer stehender Räume gehen zu Ihren Lasten (Art. 7 VMWG). Wie Sie bei einem Wechsel aufteilen, steht unter Heizkosten bei Mieterwechsel.
- Flächenangaben: Nehmen Sie für alle Wohnungen dieselbe Grundlage, zum Beispiel die Nettowohnfläche aus den Plänen. Eine Mischung aus Inseratflächen und gemessenen Flächen ist eine häufige Ursache für Beanstandungen.
Den Schlüssel ändern
Ein Verteilschlüssel gilt so lange, bis er korrekt geändert wird. Eine Änderung wirkt nur für künftige Abrechnungsperioden. Ist der Schlüssel im Mietvertrag vereinbart und stellt die Änderung einen Mieter schlechter, ist sie eine einseitige Vertragsänderung: Sie muss mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und auf den nächsten Kündigungstermin (Art. 269d OR). Auch der Einbau von Zählern verändert die Verteilung. Ist er vom kantonalen Energierecht vorgeschrieben, informieren Sie die Mieter trotzdem früh schriftlich und lassen Sie sich im Zweifel von Ihrem Hauseigentümerverband beraten. Wenden Sie einen geänderten Schlüssel nie rückwirkend auf eine laufende Periode an.
Häufige Fragen
Schreibt das Gesetz einen bestimmten Verteilschlüssel vor?
Nein. OR und VMWG verlangen nur, dass die tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Der Schlüssel muss sachgerecht und nachvollziehbar sein. Eine Pflicht zur Verteilung nach Verbrauch kann sich für Heizung und Warmwasser aus dem kantonalen Energierecht ergeben.
Darf ich das Wasser nach Anzahl Personen verteilen?
Ausgeschlossen ist es nicht, in der Schweiz aber unüblich. Die Personenzahl ändert sich laufend und lässt sich schlecht belegen. Üblich sind Wohnungszähler oder, ohne Zähler, die Fläche.
Wer bezahlt den Lift, wenn im Erdgeschoss niemand ihn braucht?
In der Praxis werden Liftkosten meist pro Wohnung oder nach Fläche verteilt, unabhängig vom Stockwerk. Eine Ausnahme für das Erdgeschoss ist möglich, muss aber im Mietvertrag geregelt sein.
Kann ich den Verteilschlüssel nach ein paar Jahren ändern?
Nur für die Zukunft und nicht nach Belieben. Ist der Schlüssel im Vertrag vereinbart und wird ein Mieter durch die Änderung schlechter gestellt, braucht es das amtliche Formular nach Art. 269d OR.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.