Clés de répartition : surface, compteur ou par logement ?
La clé de répartition détermine la part des frais accessoires que supporte chaque logement. La loi vous laisse le choix, mais exige une clé objective. Voici comment choisir la bonne clé pour chaque type de frais et éviter les contestations du décompte.
Ce que dit la loi
Ni le CO ni l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) n'imposent une clé de répartition précise. Le bailleur ne peut facturer que les frais effectifs des postes spécialement convenus dans le bail (art. 257a et 257b CO). C'est à lui de décider comment ces frais sont répartis entre les logements, mais la clé doit remplir trois conditions :
- Objective : elle reflète ce qui fait varier les frais. L'eau dépend de la consommation, le contrat d'entretien de l'interphone non.
- Vérifiable : avec les indications du décompte, le locataire peut recalculer sa part.
- Identique pour tous : tous les logements sont mesurés de la même manière, par exemple avec la même définition de la surface.
Le plus sûr est d'indiquer la clé de chaque poste dans le bail ou dans une annexe. La formule pour calculer la part d'un logement figure dans l'article Calculer les frais accessoires.
Les trois clés comparées
| Clé | Adaptée pour | Atout | Limite |
|---|---|---|---|
| Surface (m²) | Chauffage et eau sans compteurs, nettoyage de la cage d'escalier, entretien du jardin | Simple, stable, connue pour chaque logement | Ne tient pas compte du nombre d'occupants ni de leur sobriété |
| Compteur (consommation) | Chauffage et eau chaude avec appareils de mesure, eau avec compteurs par logement | La plus conforme au principe du pollueur-payeur, incite à économiser | Coût des appareils et du relevé, une part de base reste nécessaire |
| Par logement | Téléréseau, taxe de base des déchets, contrats d'entretien, électricité commune | Équitable quand chaque logement en profite autant | Inadaptée si les logements ont des tailles très différentes |
Il existe aussi le volume (m³), utile pour le chauffage quand les hauteurs de plafond varient fortement, ainsi que les clés mixtes. Une clé mixte est courante pour le décompte individuel des frais de chauffage : frais de base selon la surface, le reste selon la consommation. La répartition selon le nombre d'occupants est rare en Suisse : l'occupation change sans cesse et vous devriez pouvoir la prouver mois par mois.
Exemple chiffré : mêmes frais, trois résultats
Un immeuble de quatre logements compte des appartements de 40, 70, 90 et 120 m², soit 320 m² au total. Les frais d'eau et d'eaux usées de l'année s'élèvent à CHF 3'200.00. Chaque logement a son propre compteur d'eau ; les relevés indiquent 30, 55, 85 et 110 m³, soit 280 m³.
| Logement | selon la surface CHF | par logement CHF | selon compteur CHF |
|---|---|---|---|
| Studio, 40 m², 30 m³ | 400.00 | 800.00 | 342.85 |
| 2,5 pièces, 70 m², 55 m³ | 700.00 | 800.00 | 628.55 |
| 3,5 pièces, 90 m², 85 m³ | 900.00 | 800.00 | 971.45 |
| 4,5 pièces, 120 m², 110 m³ | 1'200.00 | 800.00 | 1'257.15 |
| Total | 3'200.00 | 3'200.00 | 3'200.00 |
Selon compteur : CHF 3'200.00 ÷ 280 m³ = CHF 11.43 par m³. Montants arrondis à 5 centimes.
Réparti par logement, le studio paierait le double de ce qu'il paie selon la surface. Pour l'eau, cette clé n'est donc guère objective. Surface et compteur donnent ici des résultats proches, car les grands logements ont en général plus d'occupants. Avec le calculateur gratuit Répartir les frais accessoires, vous comparez la surface et les parts égales pour votre propre immeuble.
Cas particuliers
- Commerce dans l'immeuble : un salon de coiffure ou un restaurant consomme souvent bien plus d'eau ou d'électricité qu'un logement. Mesurez cette consommation séparément ou déduisez-la avant la répartition, sinon les locataires des logements la financent.
- Ascenseur : en pratique, les frais sont le plus souvent répartis par logement ou selon la surface, quel que soit l'étage. Si le rez-de-chaussée doit en être exempté, le bail doit le prévoir.
- Attique et galerie : pour le chauffage, le volume peut être plus juste que la surface. Choisissez-le dès le départ, et non à la première réclamation.
- Votre propre logement et la vacance : si vous habitez l'immeuble, votre logement supporte sa part comme les autres. Les frais des locaux vacants sont à votre charge (art. 7 OBLF). La répartition lors d'un changement est expliquée sous Changement de locataire.
- Surfaces : utilisez la même base pour tous les logements, par exemple la surface habitable nette selon les plans. Mélanger surfaces d'annonce et surfaces mesurées est une source fréquente de contestations.
Modifier la clé
Une clé de répartition s'applique jusqu'à ce qu'elle soit valablement modifiée, et un changement ne vaut que pour les périodes de décompte futures. Si la clé est convenue dans le bail et que la modification désavantage un locataire, il s'agit d'une modification unilatérale du contrat : elle doit être notifiée au moyen de la formule officielle, au moins dix jours avant le début du délai de résiliation et pour le prochain terme de résiliation (art. 269d CO). La pose de compteurs modifie aussi la répartition. Même lorsqu'elle est imposée par le droit cantonal de l'énergie, informez les locataires tôt et par écrit, et en cas de doute, demandez conseil à votre association de propriétaires ou à votre régie. N'appliquez jamais une nouvelle clé rétroactivement à une période en cours.
Questions fréquentes
La loi impose-t-elle une clé de répartition ?
Non. Le CO et l'OBLF exigent seulement que les frais effectifs soient facturés. La clé doit être objective et vérifiable. Pour le chauffage et l'eau chaude, le droit cantonal de l'énergie peut imposer une répartition selon la consommation.
Puis-je répartir l'eau selon le nombre d'occupants ?
Ce n'est pas exclu, mais c'est rare en Suisse. Le nombre d'occupants change souvent et se prouve mal. On utilise d'habitude des compteurs par logement ou, à défaut, la surface.
Qui paie l'ascenseur si le rez-de-chaussée ne l'utilise pas ?
En pratique, les frais d'ascenseur sont le plus souvent répartis par logement ou selon la surface, quel que soit l'étage. Une exception pour le rez-de-chaussée est possible, mais doit figurer dans le bail.
Puis-je changer de clé après quelques années ?
Seulement pour l'avenir et pas à votre guise. Si la clé est convenue dans le bail et que le changement désavantage un locataire, il faut la formule officielle selon l'art. 269d CO.
Ce guide est une information générale et ne remplace pas un conseil juridique. En cas de doute, adressez-vous à l'autorité de conciliation de votre canton ou à votre association de propriétaires.